1가구 2주택 양도소득세 오피스텔은 어떨까? (+총정리)
주택 양도세는 그동안 역대 정부가 주택경기 부침에 따라 강약을 조절해왔던 세금이지만 이번에 시행되는 중과세는 전례를 찾아볼 수 없는 초고강도 수준이기 때문입니다.
2020년 7·10 부동산 대책과 국회 입법 이후 유예기간을 거쳐 이날부터 시행에 들어간 주택 양도세 인상안은 다주택자와 단기 거래자에 대한 세율을 사상 최고치로 끌아올린 게 특징입니다. 1가구 2주택 의 정말 부담이 커진 양도소득세 양도소득세는 얼마 이며 오피스텔은 어떨까요?
양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.
- 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다
- 따라서 부동산 등의 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다
토지, 건물 (무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)
부동산을 취득할수 있는 권리 , 지상권 ,전세권 , 등기된 부동산 임차권
부동산 양도소득세 신고 납부
- 부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고·납부를 하여야 합니다.
- 예를들어, 2021.7.15. 잔금*을 지급받았다면 양도소득세 예정신고·납부기한은 2021.9.30.까지입니다.* 만약 신고·납부 기한이 토요일·일요일·공휴일·근로자의 날인 경우 그 날의 다음 날을 기한으로 함
- * 양도시기는 원칙이 대금청산일임(예외적으로 대금청산일 전 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시기가 됨)
- 예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.03%(’19.2.12.이후 신고·부과하는 분부터는 0.025%)의 납부지연가산세가 부과됩니다.
1가구 2주택 양도소득세 한눈에 정리하기
● 양도 소득세 개정
양도소득세는 보유기간, 다주택자 유무, 기본 세율을 보시면 됩니다.
보유기간이 2년 이상일 경우 기본세율로 들어가기 때문에 건물 가액에 따른 아래의 기본 세율을 적용하게 됩니다.
하지만 다주택자 일경우 기본세율에 +10~30% 가 더 붇게됩니다.
양도소득세의 경우에는기본세율(6∼45%)에서 10%포인트씩 오른입니다. 기존에는 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트 중과세율을 적용했지만, 이제는 2주택자에 20%포인트, 3주택자에 30%포인트를 중과합니다.
● 양도세 다주택 중과 10~30% 씩 더 낸다.
3주택 이상 소유자에게 적용되는 양도세 최고세율은 기존 65%에서 75%로 인상됩니다. 집을 산 뒤 1~2년 안에 파는 단기 거래자에 대한 양도세율도 1년 미만은 70%, 2년 미만은 60%로 크게 높아집니다. 기본세율 최대 45% 에서 +30% 최대 75% 까지 적용이 되는게 중과세 입니다.
2021년 6월 1일 이후 매도하는 경우에 1년 미만 보유의 경우 70%의 세율을, 1년 이상 보유의 경우에는 60%의 세율을 적용합니다. 또한 주택, 조합원의 입주권의 경우에는 현재 1년 이상 보유 시 기본세율을 적용하나, 개정규정에 따르면, 2년 이상 보유하여야 기본세율을 적용하며, 1년 이상 2년 미만 보유 시에는 60%의 세율을 적용합니다. 요약하면 아래 표로 정리할 수 있습니다.
이와는 별도로 조정대상지역에서 매도하는 주택에 대해서는 중과세가 적용이 되며, 1세대가 보유하고 있는 주택 수를 계산함에 있어 주택, 조합원 입주권 및 2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권도 포함하여 중과세율 적용 대상 주택 수를 계산하게 됩니다.양도소득세
또한 중과세율에 적용되는 세율도 기존 기본세율+10%(2주택자), 기본세율+20%(3주택자)에서 2021년 6월 1일 이후 매도하는 경우에 기본세율+20%(2주택자), 기본세율+30%(3주택자)로 추가됩니다. 결론은 주택 보유 숫자 , 주택 보유 기간, 주택 가격에 따른 기본세율 에 따라 달라집니다.
직접 시뮬레이션을 돌려보고 싶으시다면 아래의 계산기를 통해 정확하게 계산을 해보시는것을 추천합니다.
2주택이 되면 기본적으로 투기수요로 봅니다.
따라서 1주택 비과세 혜택이 없습니다. 부득이한 경우 예외가 있습니다. 일시적 2주택 비과세 라고 하여 2주택 중과를 배제합니다.
- 이사 혼인 봉양 상속등 불가피한 경우 비과세를 적용합니다.- 기존주택 3년 내 매도시 양도세 중과 배제등 활용 가능합니다.
오피스텔은 주거용 , 업무용 양도소득세 오피스텔로 세금이 나뉩니다.
1가구 2주택 일 경우에는 세금 양도소득세는 양도할 때 남는 차익이 없을 경우에는 납부할 세금이 없지만 양도차익이 있는 경우 양도세를 내야 합니다. 그리고 오피스텔은 주거용 업무용으로 나뉘며 주거용으로 될경우 1가구 2주택 대상으로 들어가며 중과세 대상입니다.오피스텔 1가구 2주택 주거용 오피스텔 양도 소득세
오피스텔이 업무용이 아닌 양도소득세 주거용 오피스텔로 인정이 된다면, 다주택자로 인정되어 오피스텔 양도시점에 상관없이 양도소득세 중과세율을 적용받는 등 세금 폭탄을 맞을수 있습니다. 그렇다면 양도소득세 납부 시에 얼마나 많은 불이익이 발생하게 될까요?
오피스텔을 보유 한 기간이 2년 이상이며, 과세표준이 5억 초과 ~ 10억 이하라면, 양도소득세는 42%를 적용받게 됩니다. 그러나, 조정대상지역이면서 2 주택자라면 62%, 3 주택자라면 72%까지 양도소득세가 증가하게 됩니다. 게다가 조정대상지역에서 2 주택 이상 소유자는 장기보유 특별공제도 배제가 됩니다.
오피스텔 1가구 2주택 업무용 오피스텔 양도 소득세
업무용 오피스텔의 경우 소유자의 주택 보유 여부와 관계없이 일반건물의 양도입니다.
양도세의 적용은 보유기간별 양도소득세 기본세율(6~40%)과 장기보유특별공제(보유기간에 따라 6~30%)를 적용해 양도세를 계산합니다.업무용 오피스텔은 매수 후 보유기간이 양도세의 핵심입니다.
보유기간을 2년이상 보유 할 시에 건물 가액에 따른 기본 세율로 계산을 하니 건물 가액이 양도소득세 양도소득세 3억 미만일 경우 기본 세율로 거래를 하는것이 현 양도세에서는 유리합니다.
예를들어 업무용 오피스텔을 3억에 취득, 취득세와 중개보수는 500만 원 들었다고 가정하고 10년 보유 양도소득세 뒤 5억에 판다고 가정해 보겠습니다.
양도가액 5억 - 취득가액 3억 = 2억
2억 - 취득에 사용된 필요경비 500만 = 1억 9,500만 원
양도차익 1억 9,500만 - 장기보유특별공제 20% (2% X 10년)
양도소득금액 1억 5,600만 - 기본공제 250만 = 1억 5,350만
양도세 과세표준 1억 5,350만 X 세율 38% = 5,833만
5,833만 - 누진공제 1,940만 = 3,893만
위의 사례대로 업무용 오피스텔 양도세를 계산하면 3,893만 원이 양도세로 계산되며 여기에 지방소득세 10%인 389만 원도 함께 붙으니 합쳐서 4,282만 원의 세금을 납부하게 됩니다.
소위 말하는 갭투자는 현실적으로 많이 어려워 졌습니다. 업무용 오피스텔의 경우 건물 가액에 따라 다르나 3억 미만일 경우엔 보유기간을 2년 이상 보유 뒤에 거래를 하는것이 1가구 2주택 범주에 포함이 안되므로 유리할 것입니다.
양도소득세
상속받은 농지에 대해 양도소득세를 부과하는 경우 어떻게 해야할까요?
-
본문 폰트 크기 조정 본문 폰트 크기 작게 보기 본문 폰트 크기 크게 보기 가
상속받은 농지 직접 경작한 사실 확인된다면 양도소득세 감면해야
- 농사 증빙서류 없단 이유만으로 사실확인 없이 양도소득세 부과한 것은 부당 -
상속받은 토지를 1년 이상 경작한 사실이 확인된다면 양도소득세를 감면해줘야 한다는 판단이 나왔다.
국민권익위원회(위원장 전현희, 이하 국민권익위)는 상속받은 농지를 직접 경작한 사실이 확인되지 않는다는 이유로 양도소득세를 부과한 처분을 취소하도록 과세관청에 시정권고했다. ㄱ씨는 2012년 돌아가신 아버지 ㄴ씨로부터 농지 11필지를 상속받아 직접 경작하다가 2016년에 2필지, 2018년에 9필지를 각 양도했다. 아버지 ㄴ씨는 토지 11필지를 1974년에 취득해 사망한 2012년까지 직접 경작했다.
ㄷ세무서장은 ㄱ씨가 2016년에 양도한 2필지에 대해서는 ㄱ씨가 1년 이상 스스로 경작한 것으로 양도소득세 봤다. 이에 ㄴ씨가 생전에 경작한 기간을 포함해 8년 이상 경작한 것으로 인정해 양도소득세를 감면했다. 그러나 ㄷ세무서장은 ㄱ씨가 2018년에 양도한 9필지에 대해서는 농사를 지은 서류 등 증빙을 제출받지 못했다는 이유로 ㄱ씨가 직접 경작한 것으로 인정하지 않고 양도소득세를 부 과 했다.
｢조세특례제한법｣에서는 농지를 8년 이상 경작하면 양도소득세를 감면해주고 있는데, 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 경작한 경우 피상속인이 취득해 경작한 기간을 더해 8년 이상 경작한 것으로 확인되면 양도소득세를 감면 해주고 있다.
ㄱ씨는 아버지 ㄴ씨로부터 상속받은 농지를 1년 이상 경작했으므로 2018년 양도한 9필지에 대해서도 양도소득세를 감면해 달라고 국민권익위에 고충민원을 신청했다. 국민권익위는 ㄱ씨가 2014년 정부로부터 직불금*을 양도소득세 받았고 농기계를 보유하고 있으며, 농협 조합원 및 농어업경영체에 등록되어 있는 점 등을 고려할 상속받은 농지를 최소 1년 이상 경작한 것으로 봤다.
* 직불금 : 정부가 농업생산자의 소득안정을 위해 지급하는 보조금
또 ㄷ세무서장은 ㄱ씨가 2016년에 양도한 농지 2필지에 대한 양도소득세를 감면해주었으므로, 그 이후 2018년에 양도한 농지에 대해서도 양도소득세 감면을 적용하는 것이 타당 하다고 판단했다.
국민권익위 안준호 고충처리국장은 “앞으로도 권익위원회는 납세자에게 억울한 세금이 부과되는 일이 없도록 세밀히 민원을 처리하도록 노력하겠다.”라고 말했다.
수원광교 지식산업센터
sedam
지식산업센터 매도 시 양도소득세 계산해보기
부동산을 취득하고 보유한 다음 처분하게 될 때 양도(매매) 차익에 따른 양도소득세가 발생합니다. 부동산 양도세 부과 기준은 크게 주택, 토지, 건물, 분양권(입주권) 등으로 나눌 수 있으며, 지식산업센터는 사업용 부동산으로 분류되어 '일반양도세율'이 적용됩니다.
양도세는 매도자가 부담하는 세금으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세 신고를 해야 합니다. 예로 2021년 7월 10일 양도(잔금일 기준) 하였다면 2021년 09월 30일까지 신고를 해야 합니다. 신고는 양도차익이 있든 없든 무조건 해야 하며, 하지 않을 경우 과태료가 발생합니다.
지식산업센터 양도소득세율은 일반 세율로 적용받아 보유기간에 따라 차등 적용됩니다. 소유권 완료 양도소득세 후 1년 미만 50%, 2년 미만 40%로 일괄 적용되며, 2년 이상 보유 시 기본세율(과세표준(양도소득 금액)에 따라 6%~42%로 차등 적용)로 적용받습니다. 2022년부터 분양권은 1년 미만은 70%, 1년 이상~2년 미만 60%, 2년 이상 60%로 적용됩니다.
일부 부동산 뉴스나 분양 사원들이 지식산업센터를 5년 이상 실사용 했을 경우 양도세 100% 감면받을 수 있다고 하는 경우가 있는데요. 정확한 팩트가 아닙니다.
양도소득세율을 결정하는 「과세표준」은 양도차익에서 장기보유 특별공제와 기본공제 제외한 금액 입니다. 「양도차익」은 양도가액에서 취득가액 와 기타 필이 경비 등을 제한 금액 입니다.
● 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 기타 필요경비
● 양도소득세 과세표준 = 양도차익 - 장기보유 특별공제 - 기본공제
기본공제란 양도소득이 있는 양도자에 대하여 당해 연도의 양도소득금액에서 연간 250만 원을 양도소득세에서 공제해 주는 것입니다. 장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유할수록 양도차익에서 일정 금액을 공제해 주는 제도입니다.
따라서 지식산업센터를 분양받은 후 소유권 이전을 완료했다면 최소 2년 보유 후 처분하거나 장기보유한 후 매각하는 것이 양도세를 줄일 수 있는 방법입니다.
아파트 양도소득세 계산하기
아파트 양도소득세 계산에 대해 알아보겠습니다. 양도소득세는 생각보다 금액이 크고 2주택이 넘어가면 중과되기 때문에 미리 계산해봐야 대비를 할 수 있습니다. 아래에서 내용을 확인하실 수 있습니다.
아파트 양도소득세 계산
이 글에서는 양도소득세에 대한 정보를 간단히 알아보고 아파트 양도소득세 계산기 이용방법과 신고 기한에 대해 정리하였습니다.
양도소득세에 대해 간단히 짚고 넘어가겠습니다. 양도소득세는 부동산을 팔 때 이득이 발생했다면 내는 세금입니다. 그래서 구입비용 대비 팔 때 집값이 올라서 이익이 발생했으면 내야 하구요, 집값이 내려갔다면 신경쓰지 않으셔도 됩니다.
양도소득세는 1가구 1주택의 경우 비과세 적용이 되지만 2주택 이상이면 신고 및 납부가 이뤄져야 합니다.
작년부터는 이것도 조금 바뀌어서 1가구 1주택의 경우에도 2년 이상 집에 머무르지 않았다면 양도소득세를 내야 하는 것으로 변경되었습니다.
거주 기간이 2년이 되지 않는다면 양도 차액이 얼마인지에 따라서 세금이 달라집니다. 당연히 이득이 많을수록 세금도 많겠죠? 기본 세율 구간은 아래를 참고하시면 됩니다.
하지만 이 표를 가지고 아파트 양도소득세 계산은 쉽지 않습니다. 우리는 계산기를 사용해서 조금 더 쉽게 계산할겁니다.
아파트 양도소득세 계산기
일일이 아파트 양도소득세 계산을 할 수 있지만 생각보다 시간이 많이 걸릴겁니다. 생각보다 따져봐야 할게 많거든요. 조금이나마 시간을 줄이기 위해 아파트 양도소득세 계산기를 이용하는 방법을 알려드리겠습니다.
여러 사이트가 있지만 아무래도 가장 믿을 수 있는 곳은 국가에서 운영하는 서비스입니다. 우리는 국세청 홈택스에서 계산을 해볼겁니다.
검색포털에서 검색하거나 해당 링크를 통해 들어갈 수 있습니다.
국세청 홈택스에 들어가면 아래와 같은 화면을 볼 수 있습니다.
화면의 우측 아래를 보면 세금종류별 서비스를 확인할 수 있습니다. 이 중 세금 모의계산 항목으로 들어갑니다.
다양한 모의계산 내용을 확인할 수 있습니다. 세무처리등에 도움을 주기 위해 제공하는 서비스인데요, 가장 첫 번째에 양도소득세 자동계산을 클릭해서 들어갑니다.
여기서 유의하셔야 할 점은 아파트 양도소득세 계산을 통해 나오는 결과값은 단지 세액 계산만 제공하는 서비스란 점입니다. 이를 통해 전자신고가 되지는 않습니다.
공지사항을 확인하고 들어가시면 양도소득세 아래와 같이 양도소득세 미리계산 화면이 나옵니다. 양도가액과 취득가액을 알고 있는지 여부에 따라 들어가는 메뉴가 달라집니다.
여기서는 1가구 1주택을 가정해서 1개 부동산 양도시 계산을 이용해 보겠습니다. 1개 부동산의 경우 비로그인으로 계산이 가능하나 2주택 이상이라면 로그인 후 이용하실 수 있습니다.
여기서부터는 아파트 양도소득세 계산을 위한 내용을 입력하는 항목입니다. 먼저 기본사항인 양도일자, 취득일자, 양도물건 종류를 입력합니다.
거래금액을 입력합니다. 필수 입력 사항은 양도가액과 취득가액입니다. 기타 필요경비등은 없다면 별도 입력하지 않으셔도 됩니다.
취득가액이나 기타필요경비는 조회버튼을 눌러 상세내역을 입력할 수 있습니다. 상세내역으로 입력하는게 조금 더 편하실겁니다.
여기서는 미등기 여부, 상속 여부, 취득일, 보유기간 등 양도소득세 자세한 내용을 입력합니다. 복잡한 내용은 없으므로 있는 그대로 입력하시고 세액 계산하기를 누릅니다.
위 화면과 같이 아파트 양도소득세 계산 결과를 확인하실 수 있습니다.
아파트 양도소득세 신고기한
양도소득세가 얼마 나오는지 확인 하셨다면 적정 신고기한 내에 신고 및 납부를 해야 합니다. 양도세의 법정 신고기한은 양도일이 포함된 달의 말일부터 2개월 이내에 해야 합니다.
아파트 양도소득세는 위에서 알려드린 국세청 홈텍스에서도 가능하지만 부동산 114에서도 가능하니 참고하시기 바랍니다.
이렇게 아파트 양도소득세 계산에 대해 알아봤습니다. 아래에서 양도소득세 유용한 다른 정보들을 확인하실 수 있습니다.
2주택자 양도소득세에 대해 알아보겠습니다. 정부가 다주택자에 대한 규제를 강화하면서 양도소득세를 이전보다 많이 내게 되었습니다. 집을 2채 이상 보유하신 분은 이 내용을 꼭 확인하셔야
종부세 개편에 따라 과세대상에서 벗어나신 분들도 있고 포함된 분들도 있을겁니다. 종합부동산세는 부담해야 할 금액이 크기 때문에 정확한 내용을 확인해야 합니다. 오늘은 종부세 과세대상
아파트 양도소득세 계산방법(feat.비과세 조건)
오늘은 많은 분들이 궁금해하시는 아파트 양도세 계산법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 더불어 비과세 조건에 대해서도 다룰 예정이니 꼭 정독하시기 바랍니다.
양도소득세 계산법
1. 아파트 양도세
양도세의 정의에 대해 쉽게 설명드리겠습니다. 양도세란 물건을 팔 때의 금액에서 살 때의 양도소득세 금액을 빼 그 차익에 대한 세금을 일컫습니다. 2021년 12월 8일 이후의 양도 매물로부터 비과세 기준이 시세 9억 원에서 12억 원으로 완화되었습니다. 현재 서울 집값 평균이 12억 원을 호가한다고 하는데 많은 분들에게 희소식이 아닐까 합니다. 새로운 기준은 2021년 12월 8일 이후로 잔금청산일 혹은 등기일 중 빠른 날을 기준으로 하는 계약부터 적용되며, 소급적용은 이루어지지 않으니 참고 바랍니다.
우선 기본 시세 12억원 이하의 집은 비과세 혜택 대상입니다. 만일 12억 원을 초과할 시에는 과세 대상 양도차익에서 기본공제와 장기보유 특별공제를 뺀 과세표준을 계산하여 6~45%의 세율을 곱하여 양도세를 구하게 됩니다.
2. 양도세 비과세 조건
비과세 조건에 대해 많은 양도소득세 분들이 궁금해 합니다. 일단 비과세 혜택을 받게 되면 양도세는 0원이기 때문에 반드시 혜택을 받을 수 있는 환경이라면 공부하셔서 받으셔야 합니다.
2-1. 1세대
거주가가 아래 설명하는 조건 중에 하나라도 해당된다면 배우자가 없더라도 1세대로 간주됩니다.
- 연령 30세 이상인 경우
- 성년이며, 최저 생계비 이상의 종합, 퇴직, 양도 소득이 있는 20세 이상의 성년일 경우
- 배우자와 이혼하거나 배우자가 사망한 경우
2-2. 1주택 보유자
아래의 조건 중 하나라도 해당되는 경우에는 주택이 2 주택 소유일지라도 1 주택으로 간주됩니다.
- 혼인 또는 동거 봉양으로 인해 세대가 합가하여 일시적으로 2 주택으로 잡히는 경우(합가일부터 혼인 5년, 봉양 10년 이내 양도)
- 누군가로부터 상속받은 주택 외에 1주택을 보유한 경우 그 1 주택(일반주택)
- 이농 주택, 농어촌 주택, 귀농 주택 외에 1 주택을 보유한 경우 그 1주택을 말함(일반주택 양도)
- 대체 취득을 위한 일시적 2 주택(2021.1.1. 이후 취득 분양권 포함/ 1 주택+1 분양권)인 경우 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 다른 주택을 취득하고, 그 다른 주택 취득 후 3년 내에 종전 주택을 양도하는 경우 (조정대상지역의 경우 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 해당 주택을 전입하고, 1년 이내 기존 주택 양도하는 경우)
2-3. 2년 이상 보유자(조정대상지역 2년 이상 보유+거주)
아래의 조건 중 하나라도 해당되는 경우에는 2년 보유기간 요건을 적용받지 않음
- 거주 기간 1년 이상의 주택을 부득이한 사유로 양도하는 경우(여기에 해당하는 부득이한 사유는 취학, 질병, 근무상 형편 등이 해당됨)
- 거주 기간 5년 이상인 건설임대주택을 양도하는 경우
- 수용이나 해외이주로 인하여 양도하게 되는 경우
3. 양도소득세 계산법
그렇다면 양도소득세 계산이 어떻게 진행되는지 확인하겠습니다.
3-1. 양도차익 계산
먼저 양도차익입니다. 양도차익은 아파트 판매 가격-(아파트 매입 가격+필요경비)로 계산하게 됩니다. 만일 5억에 매매한 아파트를 10억에 매도하였다고 가정겠습니다. 여기에서 말하는 필요경비는 부동산 중개 수수료, 이사비용 등의 기타 비용입니다. 그러므로 필요경비를 1천만 원이라고 가정하면 양도차익은 4억 9천만 원 이 됩니다.
3-2. 양도 소득 금액
양도소득금액 은 양도차익 에서 장기보유 특별공제액 을 빼시면 됩니다.
장기보유특별공제율
위의 표에서 장기보유 특별공제율을 통해 특별공제액을 계산할 수 있습니다. 만일 5년 보유했다고 가정한다면 10%가 공제되게 됩니다. 그럼 아까 양도차익 4억 9천만 원에서 장기보유 특별공제액 4천9백만 원을 빼면, 4억 4천1백만 원이 욉니다. 그러므로 양도소득 금액은 4억 4천1백만 원입니다.
3-3. 양도 소득 과세 표준
다음은 양도 소득 과세 표준입니다. 양도소득 금액에서 기본 공제액 250만 원을 빼주시면 됩니다. 4억 4천1백만 원에서 250만 원을 빼면 4억 3천850만 원이 됩니다. 그러므로 양도 소득 과세 표준은 4억 3천 850만원이 됩니다.
0 개 댓글