본 연구 대상으로 전원주택이며 강원도 지역을 중심으로 전원주택 가격결정에 영향을 미치는 요인에 대해 분석하였다. 실증분석을 위해 2014년부터 2017년까지 영월군, 원주시, 정선군의 총 154건의 매매 데이터를 확보하였다. 종속변수로는 전원주택의 가격을 토지면적으로 나누어 단위면적(㎡)당 거래가격을 종속변수로 한 모형으로 분석하였다. 설명변수로는 입지특성, 토지특성, 주택특성 3가지 특성과 통제변수로 시점특성, 지역특성 2가지 특성으로 하였다. 본 연구는 단순 문헌조사나 설문조사 등을 활용하여 분석한 전원주택 관련 선행연구에서 더 나아가 실제 매매거래 데이터를 활용하여 다중회귀분석을 활용했다는 것에 의의가 있다. 전원주택에 중요한 자연환경요인이라 할 수 있는 조망관련 특성이나 배산임수, 하천과의 거리 특성 등을 통하여 분석하였다. 일반적인 단독주택과 달리 전원주택은 가격 결정요인의 형태가 다르게 형성된다는 것으로 실증분석 할 수 있었다. 전원주택에는 어떤 요인들이 가격에 영향을 끼치는지 분석하고 분석 결과를 가지고 시사점을 도출하는데 목적을 두고 있다.
The study analyze factors that affect the decision of the country housing prices based on the province of Gangwon. For the purpose of the verification analysis, a total of 154 cases of sales data from Yeongwol, Wonju and Jeongseon were obtained from 2014 to 2017. As a dependent variable, the transaction price per unit area(㎡) was analyzed as a dependent variable by dividing the price of a house with the land area. As explanatory variables, there were three characteristics of location, land, and housing. As control variables, there were two characteristics of time frame and region. This study was meaningful in that the preceding study on country housing which was analyzed using simple literature surveys or questionnaire surveys developed multiple regression analyses using actual transaction data more. The results were conducted by analyzing characteristics related to viewing, Baesanimsu and distance between streams which are important factors for natural environment in country houses. Unlike a typical single house, it was found that a country house has different types of price determinants. The aim of a country house is to analyze what factors affect its price, and to derive its implications from the analysis results.
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오늘날 소득 증가와 삶의 질적 향상으로 인하여 시세 결정 요인 주택과 주거환경에 대한 관심이 매우 높아지고 있다. 이와 더불어 국내의 주택시장에서 아파트가 차지하는 비율은 높아지고 가장 일반적인 주거형태가 되고 있다. 최근 들어 수도권의 아파트 가격은 다른 지방 도시들과의 매우 많은 격차를 보이고 있고, 서울 지역 아파트의 경우 주거목적 뿐만 아니라 투자의 개념으로 받아들여져 서울지역의 아파트시장을 과열시키고 거래가격의 상승을 야기 하고 있다. 서울지역은 국내의 경제를 비롯한 많은 부분에서 집중화 되어있기 때문에 오랜 기간 인구의 과밀 현상을 겪어.
오늘날 소득 증가와 삶의 질적 향상으로 인하여 주택과 주거환경에 대한 관심이 매우 높아지고 있다. 이와 더불어 국내의 주택시장에서 아파트가 차지하는 비율은 높아지고 가장 일반적인 주거형태가 되고 있다. 최근 들어 수도권의 아파트 가격은 다른 지방 도시들과의 매우 많은 격차를 보이고 있고, 서울 지역 아파트의 경우 주거목적 뿐만 아니라 투자의 개념으로 받아들여져 서울지역의 아파트시장을 과열시키고 거래가격의 상승을 야기 하고 있다. 서울지역은 국내의 경제를 비롯한 많은 부분에서 집중화 되어있기 때문에 오랜 기간 인구의 과밀 현상을 겪어왔고, 상대적으로 낮은 주택보급률과 만성적인 주택수요의 초과로 인하여 기형(畸形)적인 주택시장을 형성하게 되었다. 제한적인 토지와 인구의 집중은 공동주택을 필요로 하게 되었고, 사회적인 다양성과 개인의 사생활의 중요성으로 인하여 폐쇄적이고 편리한 주거형태인 아파트가 선호되어 지고 있다. 세대를 거듭할수록 이러한 선호 현상은 뚜렷해질 것으로 예상된다.
수요와 공급의 불균형으로 인하여 서울시에 위치한 아파트는 투자적인 성격을 가지며, 투기로 변질되어 유래 없이 높은 가격을 형성하고 있다. 이런 상황으로 인하여 서울시 아파트 주택 시장은 정부의 주택 정책이 집중되어 외생성이 강한 정책변수에 의해 설명될 가능성이 높아지고 있다. 이러한 상황에서 본 연구는 아파트가 가지는 특성과 아파트 가격이 결정되는 요소들의 영향을 파악함으로서 향후 서울시 아파트 주택시장의 가격 안정화를 위한 근거자료를 제공하는 것을 목적으로 한다. 또한 아파트에 대한 실증적인 측정 및 분석을 통하여 그 중요성을 강조함과 동시에 효율적인 아파트 공급을 위한 근거로 사용될 수 있도록 노력하였다.
본 연구에서는 주택의 여러 속성이 주택 가격에 영향을 미친다는 가정 하에 주택 가격 결정모형을 도출하였고 이모형을 통하여 주택이 포함하고 있는 여러 특성들이 주택 가격에 영향을 미치고 있음을 알 수 있었다. 본 연구의 분석내용을 요약해보면 다음과 같다.
첫째, 본론에서 연구가설로 설정되어 있는 아파트의 특성이 아파트 가격에 영향을 미칠 것이라는 가정은 4개의 회귀식의 검증을 통해 채택될 수 있었다. 이때 아파트를 구성하는 여러 특성들로 설정된 변수들은 선형모형, 준로그모형, 역준로그모형, 이중로그모형 각각에서 통계적으로 유의한 변수로 판명되었다. 둘째, 변수들은 크게 3개의 특성별로 분류하였는데 이것은 주택특성, 단지특성 그리고 지역특성으로 구성되어 있다. 설정된 변수들로는 주택특성요소에서는 평수와 방수 그리고 화장실수가 있었으며, 단지특성으로는 노후도, 일반 아파트와 주공아파트의 차이 그리고 재건축을 기대할 수 있는 노후도와 일반적인 노후도, 현관유형과 난방방식으로 이루어져 있다. 지역특성으로는 아파트 단지를 둘러싼 시설환경으로서 교육시설과 편의시설, 편익시설, 교통시설, 근린시설로 이루어져 있으며 정부가 지정한 투기과열지역인 버블세븐 지역 중 서울에 위치한 네 곳의 지역을 더미 변수화 하였다. 셋째, 아파트의 특성들이 아파트 가격에 미치는 경제적인 영향력의 크기를 한계가격으로 측정하였다. 여러 회귀식으로 추정해본 후 가장 결정계수가 타당한 모형을 선택하여 더미변수를 제외한 설명변수를 한계가격으로 추정하였다. 추정모형으로 선택된 역준로그의 계수 값 중 더미변수와 유의하지 않은 계수 값을 제외한 설명변수의 추정계수로 부터 한계가격을 추정한 결과 교육시설을 제외한 대다수 변수가 통계적으로 유의한 값으로 추정되었다. 아파트 평수는 한 평 증가 시 시세 결정 요인 한계비용이 1,611만원으로 나타났으며, 방의 수가 하나 증가함에 따라 한계비용은 3,779만원이 증가하였다. 또한 근린시설 수가 증가할 때 마다 평균 한계비용은 2,616만원씩 증가하는 것으로 나타났다. 이에 반해 아파트 단지로부터 지하철까지의 도보거리는 통계적으로 음(-)의 유의한 값을 보여 도보거리가 1분씩 증가할 때 마다 아파트 가격은 시세 결정 요인 380만원씩 감소하는 것으로 나타났다. 또한 아파트의 노후도에 대한 추정은 2008년을 기준으로 신축 아파트일수록 가격이 상승하는 것으로 나타났다.
아파트 가격 안정화를 위해서 쓰이는 정책들은 크게 신규 아파트를 더 공급하는 공급적인 요인과 더 많은 세금을 부여하여 주택에 대한 투기적 요인을 줄이는 방법을 사용한다. 하지만 정책을 사용함에 있어서 이러한 사후보완 방식의 정책보다는 수요자가 원하는 아파트를 공급하여 시장원리에 맞는 사전적 정책을 펼치는 것이 보다 바람직할 것이다. 이는 다양한 아파트시장분석이 선행되고, 그러한 분석결과가 축적되어야 가능한 것이기 때문에 아파트시장 연구의 필요성이 있다고 하겠다.
본 연구는 아파트가 가지는 여러 특성들이 아파트 가격에 미치는 영향을 추정하였다. 이는 지역 부동산 자료를 축적하고 가격요인을 판별하기 위한 근거 자료로서 활용될 수 있을 것이다.
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Variation of Determinant Factor for Seoul Metropolitan Area's Housing and Rent Price in Korea
본 연구는 글로벌 금융위기 이후 침체양상을 지속하고 있는 수도권 주택시장과 관련하여, 금융위기 이후 주택가격 결정요인의 변화를 벡터오차수정(VAR)모형을 통해 분석하였다. 글로벌 금융위기가 발생한 2008년 3분기를 기준으로 이전과 현재까지로 거시경제변수와 주택가격변수간의 동태적 관계를 보기 위해 충격반응도와 분산분해 분석을 실시하였다. 분석결과를 정리하면 먼저 수도권 주택매매가격의 경우 금융위기 이후에 전세가격과 주택매매가격 자체의 변화에 의해 더 영향을 받는 것으로 나타난 반면, 금융위기 이전에 주택매매가격에 미치는 영향력이 큰 것으로 나타났던 종합주가지수와 국고채 수익률은 금융위기 이후 영향력이 사라진 것으로 나타났다. 한편, 수도권 주택전세가격의 경우 금융위기 이전과 이후 모든 기간에서 다른 변수들보다 주택매매가격과 주택전세가격 자체의 영향력이 크게 나타난 가운데, 금융위기 이전에는 종합주가지수와 생산자물가가 영향을 미치고 실질GDP는 별다른 영향을 주지 못했다면, 금융위기 이후에는 역으로 실질GDP의 영향력이 크게 나타났고 생산자물가와 종합주가지수는 별다른 영향을 미치지 못하는 것으로 분석되었다. 이와 같이 경제불안의 지속으로 인해 수도권 주택매매 및 전세가격은 실질GDP와 같은 실물경기에 더 크게 영향을 받게 된 것으로 판단된다. 따라서 최근의 주택가격의 하락은 유럽재정위기 등으로 인해 지속되고 있는 국내경제 불확실성을 감안할 때 회복세는 크게 제한될 것으로 보이며, 향후 주택경기를 활성화시키기 위해서는 금융 및 공급규제 완화 등의 대책보다는 경제활성화를 통한 구매력 제고에 집중할 필요가 있을 것이다.
Abstract
This This paper investigates the variation of the factors to determinate housing price in Seoul metropolitan area after sub-prime financial crisis, in Korea, using a VAR model. The model includes housing price and housing rent (Jeonse) in Seoul metropolitan area from 1999 to 2011, and uses interest rate, real GDP, KOSPI, Producer Price Index and practices to impulse response and variance decomposition analysis to grasp the dynamic relation between a variable of macro economy and and a variable of housing price. Data is classified to 2 groups before and after the 3rd quater of 2008, when sub-prime crisis occurred; one is from the 1st quater of 1999 to the 3rd quater of 2008, and the other is from the 2nd quater of 1999 and the 4th quater of 2011. As a result, comparing before and after sub-prime crisis, housing price is more influenced by its own variation or Jeonse price's variation instead of interest rate and KOSPI. Both before and after sub-prime financial crisis, Jeonse price is also influenced by its own variation and housing price. While after sub-prime financial crisis, influences of Producer Price Index, KOSPI and interest rate were weakened, influence of real GDP is expanded. As housing price and housing rent are more influenced by real economy factors such 시세 결정 요인 as GDP, its own variation than before sub-prime financial crisis, the recent trend that the house prices is declined is difficult to be converted, considering domestic economic recession and uncertainty, continued by Europe financial crisis. In the future to activate the housing business, it ia necessary to promote purchasing power rather than relaxation of financial and supply regulation.
TRUE ELW
예시 이미지 설명 - ELW의 이론가격은 6가지 요소(기초자산 가격, 행사가격, 잔존기간, 기초자산 변동성, 배당, 금리)로 결정됩니다.
일반적으로 널리 이용되는 '블랙숄즈 모형'은 ELW의 가격 결정에 다음의 6가지 요소를 고려합니다.
| 요소(상승) | 콜ELW | 풋ELW |
|---|---|---|
| 기초자산 가격 (오르면) | ↑(상승) | ↓(하락) |
| 행사가격 (높으면) | ↓(하락) | ↑(상승) |
| 기초자산의 변동성(커지면) | ↑(상승) | ↑(상승) |
| 잔존기간 (길수록) | ↑(상승) | ↑(상승) |
| 배당 (클수록) | ↓(하락) | ↑(상승) |
| 금리 (오르면) | ↑(상승) | ↓(하락) |
- 기초자산 가격열기 ELW의 가치를 결정짓는 가장 시세 결정 요인 중요한 요소입니다. 기초자산 가격이 상승하면 콜ELW의 가격이, 하락하면 풋ELW의 가격이 상승합니다.
- 행사가격열기 행사가격이 높을수록 콜ELW의 행사 가능성이 낮아져 그 가치는 하락하며, 풋ELW의 시세 결정 요인 행사 가능성은 높아져 그 가치는 상승합니다.
- 기초자산의 변동성(내재변동성, Implied Volatility)열기 기초자산의 내재변동성은 앞으로 만기일까지 기초자산이 얼마나 크게 움직일 것인지를 예측하여 계량화한 수치입니다. 기초자산 가격의 변동성이 커진다는 것은 앞으로 주가가 크게 변동하여 만기 시 현재와는 매우 다른 가격에 가있을 가능성이 높아진다는 의미입니다. 이는 만기 시 ELW가 크게 내가격으로 끝나거나 크게 외가격으로 끝날 가능성이 높아진다는 것과 같은 말입니다. 이때 수익은 무한하나 손실은 제한되는 ELW의 특성으로 인해 내가격으로 끝날 시세 결정 요인 때의 수익은 크게 늘어나는 반면 외가격으로 끝날 때의 손실은 제한적이므로 평균적으로 수익률이 더 좋아지는 결과가 되어 콜ELW와 풋ELW 모두 가격이 오릅니다.
- 만기까지 시세 결정 요인 잔존기간열기 만기까지 남은 기간이 길수록 만기가 올 때까지 이익을 실현할 수 있는 기회가 많고 수익을 낼 수 있는 가능성이 크기 때문에 ELW의 가격이 상대적으로 높습니다.
- 기초자산의 배당열기 만기일까지 남은 기간 동안 기초자산에 대한 배당 지급이 있을 경우 기초자산 가격이 하락하게 됩니다. 따라서 배당금이 클수록 콜ELW의 가치는 감소하고 풋ELW의 가치는 증가하게 됩니다. 다만, 한국투자증권이 발행하는 ELW는 발행시점에 이미 예상되는 배당금 지급을 고려하여 ELW 가치를 산정하기 때문에 배당이 예상대로 지급된다면 ELW의 가격에 영향을 주지 않습니다.
- 금리열기 금리가 오르면 콜ELW 투자자는 수익을 보고 반대로 풋ELW 투자자는 손실을 입습니다. 금리가 오르면 주식은 보유비용이 증가하지만 콜ELW 투자자는 직접 주식을 매수하는 것이 아니므로 상대적으로 유리한 상황에 놓이게 됩니다. 반면, 주식 매도 시에는 창출된 현금으로부터 발생하는 이자수익이 증가하는데 풋ELW 매수자는 실제로 주식을 매도하는 것이 아니므로 이자 수익이 발생하지 않습니다. 다만 금리가 크게 변하는 일이 흔치 않기에, ELW 가격에 끼치는 직접적인 영향은 상대적으로 미미한 편입니다.
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본 종목 예상가테이블은 투자자들의 ELW 가격 예상에 도움을 드리고자 작성한 것으로 LP는 호가제출이 가능한 시장 상황에서 일관된 내재변동성으로 운용하되, 시장의 변동성에 따라 불가피하게 LP호가를 변경하여 제출할 수 있습니다. 이 경우 한국투자증권은 본 종목 예상가 테이블대로 호가를 제시할 의무를 부담하지 않는다는 점을 유의하시기 바랍니다.
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예시 이미지 설명 - 김한국은 ELW 매수자, 3개월 후에 만기 : 3개월 후, 삼성전자 주식을 기초자산 : 삼성전자 주식, 1주당 5만원에 행사가격 : 5만원, 사기로 하되 당시의 삼성전자 주가가 5만원에 미치지 못하는 경우 매수를 포기할 수 있는 권리를 권리유형: 살 수 있는 권리(콜ELW), 상대방에게 1천원을 지불하고 삼 ELW가격 1천원
예시 이미지 설명 - 김한국은 ELW 매수자, 3개월 시세 결정 요인 후에 만기 : 3개월 후, 삼성전자 주식을 기초자산 : 삼성전자 주식, 1주당 5만원에 행사가격 : 5만원, 팔기로 하되 당시의 삼성전자 주가가 5만원을 초과하는 경우 매도를 포기할 수 있는 권리를 권리유형: 팔 수 있는 권리(풋ELW), 상대방에게 1천원을 지불하고 삼 ELW가격 1천원
[마케팅관리론] 38강 가격 결정 요인
안녕하세요! 공대형아J입니다. 오늘부터는 4P 중 Price에 해당하는 가격에 대해 배워보도록 하겠습니다. 가격은 4~5개의 강의로 구성될 것 같습니다. 오늘은 가격 결정 요인에 대해 배워보도록 하겠습니다. 기업이 가격을 결정할 때 영향을 미치는 요인은 소비자, 원가, 경쟁, 유통경로, 정부의 규제 등이 있습니다. 각각에 대해 알아보도록 하겠습니다.
소비자들이 자사제품에 대해 어느 정도의 가치를 부여하고, 가격변화에 대해 어떻게 반응하는지에 따라 기업은 가격을 결정합니다. 제품에 대한 소비자의 지각된 가치는 가격의 상한선을 결정합니다. 그리고 가격변화에 대한 소비자의 반응은 제품의 가격인하, 가격인상 의사결정에 영향을 미칩니다. 가격변화에 대한 소비자의 반응은 경제학에서 나오는 수요의 가격탄력성을 통해 파악할 수 있습니다.
수요의 가격탄력성이란 가격 변화율에 따른 수요 변화율을 의미합니다. 유사한 제품이 많거나 긴급하게 필요로 하지 않는 제품의 경우에는 수요의 가격탄력성이 높습니다(가격이 높아지면 수요가 확 줄고, 가격을 낮추면 수요가 확 오른다 -> 탄력적 수요). 반대로 특별한 매력을 지니거나 긴급하게 구매해야 하는 제품의 경우에는 수요의 가격탄력성이 낮습니다(가격이 높아지던 낮아지던 수요에 별 영향이 없다 -> 시세 결정 요인 비탄력적 수요). 정리하자면 수요가 비탄력적인 경우보다 탄력적인 경우에 가격인하를 고려해야 합니다.
위에서 지각된 가치는 제품가격의 상한선을 결정한다고 했습니다. 원가는 제품가격의 하한선을 결정합니다. 기업은 가격경쟁에서 이기거나 시장점유율을 높이기 위해 혹은 현금의 유동성을 확보하기 위해 단기적으로 원가보다 낮게 가격을 책정할 수 있습니다. 하지만 장기적으로 볼 때 원가 이하의 가격으로는 기업이 생존할 수 없습니다. 따라서 기업은 제품판매 시 들어가는 모든 원가를 파악하여 제품가격을 결정해야 합니다.
3. 경쟁(Competition)
기업 간의 경쟁도 가격을 결정하는 요인입니다. 만약 경쟁사와 유사한 제품 판매 시 가격을 더 높게 책정하면 고객을 잃을 것입니다. 반대로 가격을 낮게 책정하면 고객이 늘어날 것입니다. 하지만 가격 인하는 즉각적으로 경쟁기업들의 가격인하로 이어져 가격전쟁을 유발할 수 있습니다.
기업이 차별화된 브랜드이미지, 서비스, 디자인 등을 통해 제품차별화를 달성한다면 가격인하를 하지 않고도 고객을 확보할 수 있습니다. 또한 기업이 주도적으로 가격을 결정할 수 있습니다.
4. 유통경로(Distribution Channel)
기업은 유통경로 상에 있는 중간상에게 협조를 요구하기 시세 결정 요인 위해 비용을 지불할 수도 있습니다. 이렇게 지불한 비용은 자연스럽게 가격에 반영됩니다. 제조업자는 전속적 유통경로를 선택함으로써 어느 정도 가격에 대한 통제력을 확보할 수 있습니다.
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