총 임대료 배수 (GRM) : 계산 및 수식 계산 방법
총 임대료 배수 (GRM)는 부동산 투자를 유발하는 다중 단위 및 상업 소득을 평가하는 데 사용되는 수치입니다. 건물의 가격을 총 임대료로 나눈 값을 사용하여 유사한 시장에서 유사한 투자와 비교되고 대비 될 수있는 비율로 도달합니다.
총 임대료 승수가 사용 된 방법
총 임대료 배수에는 두 가지 응용 프로그램이 있습니다. 건물의 가격과 임대료를 알고 있다면 다른 투자 부동산과 비교하고 대조하는 데 사용할 수 있습니다. 해당 지역의 GRM을 알고 임대료가 인출되면 건물 가치를 신속하게 이끌 수 있습니다.
총 임대료 배율 (GRM)은 총 요금 배율 및 온 사이트 동전 세탁과 같은 추가 소득원도 고려할 경우 총소득 배율 (GIM)이라고도합니다. 이 계산은 감정 평가 도구가 아니지만 투자자가 제안을하기 전에 실사를 수행하는 방법으로 사용됩니다.
간단히 말해서, 그것은 후보자 재산을 거절하거나, 고려 중 하나를 유지하거나, 협상 도구로 수치를 사용하는 것을 돕는 여과 과정으로 사용될 수 있습니다.
총 임대료 승수를 계산하는 방법
총 임대료 승수 계산은 다음과 같습니다.
총 임대료 승수 = 부동산 가격 / 총 임대 소득
부동산 가격, 총 임대 수입 및 GRM 자체는 3 개의 숫자로 구성됩니다. 이 숫자 중 2 개부터 3 번째에 도착할 수 있습니다.
부동산 가격
이미이 그림을 가지고 있다면, 이것은 일종의 자명합니다. 그러나 건물의 가치를 결정하려고하거나 가능한 가격을 협상하는 경우 GRM 방정식을 사용하면 건물의 잠재적 가격을 알 수 있습니다.
총 임대 소득
총 재산 소득은 두 가지 방법으로 조사 될 수 있습니다. 총 렌트 수입은 잠재적 임대료 롤에서만 보입니다. 때로는 임대료를 추가하는 총 예정 수입 또는 단지 총소득이라고하는 다른 경사가 사용됩니다 (예 : 동전 세탁소). 두 방법 중 하나를 사용할 수는 있지만 공석이나 비용의 요인은 아닙니다. GRM 계산시, 일반적으로 사용되는 소득 수치는 월간 금액이 아닌 연간 금액으로 표시됩니다.
총 렌트 승수 공식의 예
총 임대료 승수 공식을 사용하여 계산의 3 가지 변형을 살펴 보겠습니다. 하나는 GRM을 계산하기위한 것이고, 다른 하나는 잠재적 가격을 계산하는 것이고, 또 하나는 잠재적 인 임대료를 추정하는 것입니다.
가격 및 총 연간 임대료로부터 GRM 계산
네가 다음과 같은 정보를 가지고 있다고 가정 해보자 : 물가가 $ 400,000이고 연간 임대료가 $ 38,400 인 4 유닛 건물. 공식은 다음과 같습니다.
총 임대료 승수 = 부동산 가격 / 총 임대 소득
GRM = $ 400,000 / $ 38,400 = 10.42
10.42는 좋은 인물입니까? 당신은 아직 모릅니다. 나중에 GRM의 가치가 본질적으로 지역적이며 동일한 시장에서 다른 부동산과 비교 및 대조하는 방법에 대해 알아 보겠습니다.
GRM을 사용하여 부동산 가격 추산
지역의 구장 GRM을 알고 있다고 가정 해 봅시다. 또한 투자를보고 유망한 후보자를두고 있지만 물가가 지역 가치에 부합한다고 생각하지 않도록하십시오. GRM을 사용하여 건물의 잠재적 인 가격을 계산할 수 있습니다. 수식은 다음과 같습니다.
잠재 가격 = 총 임대 소득 x 총 임대료 승수
연간 임대료가 54,000 달러 인 멀티 유닛 건물을 고려한다고 가정 해보십시오. 숙제를 마치고 해당 지역의 GRM이 대략 8.5임을 알았습니다. 이 정보를 사용하면 야구장에 도착할 수 있습니다.
잠재 가격 = 54,000 달러 x 8.5 = 459,000 달러
GRM을 사용하여 예상 임대료 예측
마지막으로 GRM을 사용하여 빌딩의 임대료가 어떻게 표시되는지 계산합니다. 묻고있는 가격이 있고 시장의 GRM을 알고 있다면, 총 임대료는 얼마인지에 대한 아이디어를 얻을 수 있습니다.
총 임대 소득 = 부동산 가격 / GRM
예를 들어 판매자가 4 유닛 건물에 대해 399,000 달러를 요구했지만 판매자가 총 임대료를 제공하는 데 약간 양이 많다고 가정 해 보겠습니다. 시장의 GRM이 9.4라는 것을 알고 있다고 가정 해 보겠습니다. 총 임대료는 다음과 같을 것입니다.
총 임대 소득 = 399,000 달러 / 9.4 = 42,447 달러
예상되는 수치와 집주인이 결국 제공하는 수치를 비교할 수 있습니다.
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총 렌트 승수의 장점 및 한계
총 렌트 배율은 많은 응용 프로그램을 가지고 있지만 속성 감정에 사용되는 도구는 아닙니다. 효과적으로 사용하려면 장점과 한계에 대해 잘 알고 있어야합니다.
총 투자 배수 계산 렌트 승수 (GRM)의 장점
총 임대료 배율은 소득을 창출하는 재산의 재정적 성과를 측정하는 데 도움이되는 많은 도구 중 하나 일뿐입니다. 그것은 압류 주택에 대한 제안이나 경매에서의 주택 입찰 전에 부동산의 잠재력을 신속하게 평가하는 데 사용할 수 있습니다. GRM은 구매자와 판매자 모두에게 유용한 도구가 될 수 있습니다.
GRM은 가격 전용 또는 단위당 가격 검사보다 유용합니다.
혼자만의 가격은 발생한 소득을 고려하지 않기 때문에 투자 부동산의 가치를 나타내는 좋은 지표는 아닙니다. 소득 잠재력을 조사하지 않고 한 건물의 가격을 다른 주택 가격과 비교하더라도 거래를 제대로 평가할 수 없습니다. GRM은 가격과 관련하여 소득을 고려합니다.
임대 부동산 가치를 결정하는 데 사용되는 또 다른 매우 일반적인 도구는 단위당 가격입니다. 단위당 가격은 아파트 건물이나 다 가족 속성과 같은 유사한 속성을 비교하는 데 유용한 도구이지만 GRM이 극복 한 결함이 여전히 있습니다. 즉, GRM은 임대료를 고려하지만 단위당 비용은 그렇지 않습니다.
GRM은 잠재적 인 특성을위한 효과적인 스크리닝 도구입니다.
총 임대료 승수는 감정 도구가 아닙니다. 주된 목적은 부동산 검색을위한 것입니다 - 잠재적 인 투자를 비교하고 대조하여 임대료 및 / 또는 가격의 관점에서 어떤 것이 가장 약속되어 있는지 확인하십시오.
GRM은 구매자와 판매자가 효과적으로 사용할 수 있습니다.
총 임대료 배율은 가격과 임대료의 비율이므로 해당 수치 중 하나가 변경되면 계산 결과가 변경됩니다. 이 수치는 해당 지역의 일반적인 GRM과 비교하여 판매자 또는 구매자를 선호 할 수 있습니다.
판매자 인 경우 GRM이 시장보다 조금 더 높게 보이기를 원합니다. 구매하는 경우 가격이 시장보다 낮을 수 있으므로 GRM 수치가 일반적인 수치보다 약간 더 낮아 지길 원합니다. 또는 임대료가 유사한 속성보다 약간 높다는 것을 의미 할 수 있습니다.
총 임대료 배수 (GRM)의 한계
GRM에는 명백한 한계가 있습니다. 특히 건물의 전체 재정에서 중요한 요인 인 공석 및 운영비는 고려하지 않았습니다.
GRM은 공석을 고려하지 않음
총 임대료 배분자는 총 예정 임대료를 사용하기 때문에 공석은 고려하지 않습니다. 이는 모든 건물에 공실이 있고 공실률이 낮은 건물의 공석률이 높기 때문에 중요한 제한 사항입니다. 건물이 가져올 수있는 것과 건물이 실제로 생성하는 것과 GRM이 고려하지 않는 것은 큰 차이가 있습니다.
GRM은 비용을 고려하지 않습니다.
분명히, 어떤 소득 재산든지 경비가있다. 그러나 총 임대료 배율은 재정 지출 측면에서 고려하지 않습니다. 비용 만 지불하면 순 임대 소득이 아닌 총 임대료 만 보입니다. 운영 비용은 한 건물에서 다른 건물로 엄청나게 다를 수 있기 때문에 GRM의 예외는 중요합니다.
총 렌트 승수 대 자본화 비율
GRM에 대한 사촌은 자본화 율 또는 단순히 자본 비율이다. Cap rate는 공시 및 영업 비용을 모두 포함하는 순 영업 수익을 활용합니다. 그런 점에서, 계산율이 조금 더 노력하지만 캡 비율은 GRM보다 우수합니다. 어쨌든 숙련 된 투자자는 잠재적 인 투자를 평가할 때 상한율과 GRM을 모두 사용해야합니다.
총 임대료 배율은 다른 속성과 비교할 때만 유용합니다.
도시마다 부동산 가격과 임대료 수준이 다르므로 총 임대료 배율 수치는 시장마다 다릅니다. 단순히 건물에 "양호한"GRM이 있다고 말할 수는 없습니다. 이 숫자는 해당 지역의 다른 부동산과 비교되고 의미가 있어야합니다.
예를 들어, 두 개의 투자 부동산을보고 있다고 가정 해 봅시다. 하나는 GRM 13.0이고 다른 하나는 GRM 8.10입니다. 그 중 하나가 좋고 다른 하나가 좋지 않다고 결론 내릴 수는 없습니다. 반면에, 시장의 일반적인 GRM이 10.0이라는 것을 알고 있다면, 비교할 점이 있습니다. 첫 번째 속성을 더 깊이 파고 두 번째 속성은 무시하십시오. 왜? 기억한다면 구매자는 시장보다 저렴한 가격 및 / 또는 높은 임대료를 의미하기 때문에 낮은 GRM을보고 싶어합니다. 해당 지역의 GRM과 각 속성을 비교하여 결정을 내릴 수있었습니다.
결론 : 총 임대료 승수
총 임대료 배율은 부동산을 생산하는 소득과 부동산 투자를 평가하는 데 사용되는 도구입니다. 이 공식은 건물의 가격을 총 임대료로 나눈 값을 사용하여 주어진 시장에서 유사한 투자를 비교하는 수치에 도달합니다. GRM은 잠재적 투자를 선별하는 데는 좋지만 공석 및 비용을 고려하지 않기 때문에 제한적입니다.
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(가치투자)주가이익배수(PER)에 대한 오해
등록 2007-10-29 오후 12:20:00
수정 2007-10-29 오후 12:20:00
[이데일리 하상주 칼럼니스트] 주식시장에서 가장 많이 사용하는 투자지표가 주가이익배수(PER)이다. PER이란 주가를 순이익으로 나눈 것이다. 즉 주가가 순이익의 몇 배 수준에서 거래되고 있는 지를 알려준다. 그래서 이 배수가 높으면 주가가 기업의 실력에 비해서 높다고 보고 이 배수가 낮으면 주가가 낮다고 해석한다.
그런데 가만히 따지고 보면 주가는 앞으로 회사의 이익이 많이 늘어날 것으로 보이면 이것을 미리 반영하여 올라가 버린다. 그러나 일반적으로 PER를 계산할 때 순이익은 여전히 최근의 실적이나 아니면 가장 가까운 미래의 것을 사용하므로 이런 좋은 실적이 반영되지 않는다. 그래서 미래 이익 전망이 좋은 회사는 주가가 이익에 비해서 아주 높은 수준에서 결정된다.
이런 경우에 그 회사의 PER이 높다고 그 회사의 주가가 회사의 실력에 비해서 높게 평가되어 있다고 볼 수만은 없다. PER이 가진 이런 한계를 벗어나기 위해서 새로 만들어 낸 것으로 PERG라는 것이 있다. 이는 PER를 미래 이익의 성장률로 나누어 주는 것이다. PER이 30이고, 미래 이익 성장률이 30%면 단위는 그냥 무시하고 배수 30을 성장률 30으로 나누어 준다. 그러면 PERG는 30/30=1이 된다. 즉 미래의 높은 이익 전망을 반영하여 높이 올라간 PER를 높은 이익 성장률로 조정해서 이익 성장률이 서로 다른 회사들과 비교 가능하게 만들어 준다.
지난 주 말에 한 증권회사에서 바로 이런 것을 고려해서 비록 PER은 높지만 PERG로 보면 주가가 높지 않은 회사가 있다는 자료를 발표했다. 그렇다면 과연 이런 판단은 올바른 것일까? 즉 그 자료에서 말 하듯이 PER이 높아도 PERG가 낮은 회사는 주가가 싼 회사일까? 문제는 반드시 그렇지는 않다는 것이다. PER이 가진 한계를 벗어나기 위해서 PERG라는 새로운 지표를 만들었지만 PERG라는 지표 역시 기본적으로 PER이 지난 한계를 벗어나지 못하고 있다.
그 자료에 따르면 두산중공업의 경우 PER(2007년 예상이익 기준)이 약 45다. 그런데 이를 미래 3년 동안 이익이 늘어날 속도를 예상하여 그것으로 PER를 나누어 주면 PERG가 0.4가 되어 주가가 높다고 볼 수 없다. 관행적으로 PERG는 1를 기준으로 이보다 높으면 주가가 높고, 이보다 낮으면 주가가 낮다고 평가하고 있다.
여기서 문제는 이익의 질이다. 이미 지난 번 칼럼에서도 이야기 했듯이 주가이익배수에서 가장 중요한 것은 이익의 질이다. 이익이 성장한다고 모두 좋은 것은 아니다. 질이 좋은 이익은 빨리 성장하면 할수록 좋지만 질이 나쁜 성장은 빨리 하면 할수록 회사의 가치를 까먹는다.
이익을 만들어 내기 위해서는 당연히 생산자원이 투입되어야 한다. 즉 이익의 질이 좋다는 것은 투입된 자원에서 나오는 이익의 정도가 투입된 자원을 마련하기 위해서 들어가는 비용보다 높아야 한다는 말이다. 이를 알려주는 가장 간단한 지표는 주주자본이익률(*순이익/주주자본)이다.
이 회사는 2006년까지만 해도 과거 10년 동안 주주자본이익률이 10%를 넘지 못했다. 과연 이 회사의 자본조달비용을 얼마로 볼 것인지 정하기는 쉽지 않지만 투자가의 입장에서 기대수익률을 최소 10%로 본다면 이 회사는 이런 기준을 만족하지 못하고 있다.
이 회사는 올해 들어와서 순이익이 크게 늘어나고 있다. 그래서 주주자본이익률이 높이 올라갈 가능성이 높다. 그러나 이 회사의 순이익의 내용을 자세히 따져보면 순이익의 증가는 영업활동에서 나오는 것이 아니라 영업외 투자 배수 계산 부문 즉 투자한 자회사의 주가가 올라서 늘어난 것이다. 즉 최근까지의 실적으로 판단하면 비록 이 회사의 주주자본이익률이 올라가더라도 이것이 이 회사가 본업에서 실력이 늘어난 것을 의미하는 것은 아니다.
주가를 기업의 이익과 비교할 때 결코 잊어버리지 말아야 할 것은 이익의 질이다. 이익의 질을 결정하는 핵심 요소는 다음 3가지다. 하나는 손익계산서에 잡히는 이익이 현금성 이익에 가까워야 한다. 둘째는 투자자본에서 나오는 이익의 수준이 투자자본의 조달 비용보다 높아야 한다. 그리고 마지막으로 이익의 성장 속도가 높아야 한다. 이익의 질이 높은 회사란 이 3가지를 모두 만족하는 회사를 말한다.
투자 배수 계산
(출처=쏘카)
[팍스넷뉴스 강동원 기자] 쏘카가 국내 모빌리티 플랫폼 상장 '1호' 타이틀을 성공적으로 거머쥘 수 있을지 관심이 집중된다. 주식시장 위축과 기업가치 고평가 논란 등 넘어야 할 과제가 많으나 전망은 낙관적이다. 쏘카의 사업 성장성·상장 청사진이 뚜렷한 데다 투자 매력도를 끌어올릴 만한 요소를 곳곳에 배치해서다.
◆ 시장 친화적 공모구조 설계…증시 위축 '정면돌파'
26일 투자은행(IB) 업계에 따르면 쏘카는 상장 후 시가총액 1조2046억~1조5944억원을 목표로 유가증권시장(코스피) 입성에 도전한다. 총 공모주식수는 455만주, 공모가 희망밴드는 3만4000~4만5000원을 제시했다. 기관 수요예측은 8월 4~5일, 일반 공모청약은 같은달 10~11일 진행한다. 대표 주관사는 미래에셋증권이다.
쏘카 상장개요. (출처=증권신고서)
시장에서는 쏘카가 조 단위 기업가치를 인정받으며 증시 입성에 성공할 수 있을지 시선을 모은다. 지난 1월 LG에너지솔루션 이후 대형 IPO의 일정 철회·연기가 이어져서다. 하반기 최대어로 관심을 끈 현대오일뱅크마저 증권신고서를 제출하기도 전인 지난 21일 상장철회 의사를 밝혔다.
쏘카는 시장 친화적인 공모구조 설계로 우려를 해소한다는 계획이다. 먼저 쏘카는 공모가 책정을 위해 '매출액 대비 기업가치 비율('EV/Sales) 지표를 활용했다. 비교기업 10곳의 평균 EV/Sales 배수 7.0을 적용, 주당 평가가액 6만5352원을 도출했다. 여기에 최근 5년 코스피 상장 기업 평균(22.03~33.03%)을 크게 웃도는 31.1~48.0%의 할인율을 반영했다.
보수적으로 변한 시장 눈높이를 고려해 기업가치를 대폭 낮췄다. 시장에서 평가하던 쏘카의 기업가치는 3조~5조원 수준이었다. 하지만 코로나 엔데믹(감염병의 풍토병화) 시대에 접어들며 플랫폼 등 성장주에 대한 투자심리가 악화한 점을 고려했다는 설명이다. 지난 투자 배수 계산 3월 롯데렌탈이 쏘카 지분 13.9%를 취득하면서 평가한 1조3180억원과 비교해도 큰 차이가 나지 않는다.
쏘카는 재무적투자자(FI)·전략적투자자(SI) 등 기존 주주로부터 보호예수 체결을 이끌며 상장 직후 유통 가능한 주식 수(유통가능물량)를 16.28%(547만6218주)로 낮췄다. 코스피 상장 기업 평균(30%)과 비교하면 절반에 불과한 수치다. 상장 직후 주가 불확실성을 줄여 투자 매력도를 높이겠다는 의도로 해석된다.
IB업계 관계자는 "최근 급격한 금리 상승으로 성장주에 대한 투자심리가 악화한 것이 변수로 꼽힌다"면서도 "쏘카가 구주매출 대신 전량 신주발행에 나서는 데다 유통물량 비중도 낮추는 등 보수적으로 변한 시장 분위기를 고려하기 위해 고심한 흔적이 보인다"고 말했다.
◆ 카쉐어링 사업 성장성·청사진 눈길
쏘카 실적. (출처=증권신고서)
쏘카의 사업 성장성과 청사진도 도드라진다. 쏘카의 주력사업은 카쉐어링(차량공유)으로 지난해 전체 매출 90% 이상을 책임졌다. 올해 1분기 말 기준 투자 배수 계산 투자 배수 계산 시장 점유율은 78.6%로 시장 지배자 지위를 차지하고 있다. 2016년부터 지난해까지 연평균 매출성장률 28.6%를 기록했다. 올해 2분기 영업이익도 13억원으로 흑자 전환에 성공했다.
일각에서는 쏘카의 수익이 카쉐어링 사업에 집중된 점을 주목, 성장에 한계를 맞을 수 있다고 지적한다. 하지만 쏘카는 추가 성장동력을 원활하게 확보하고 있다. 최근에는 마이크로 모빌리티 플랫폼(전기자전거 등)을 운영하는 나인투원과 주차장 플랫폼 '모두의 주차장'을 운영하는 모두컴퍼니를 인수했다. 쏘카는 기존 사업과의 시너지를 창출한다는 계획이다.
쏘카 제공
예컨대 여행자가 서울에서 부산으로 여행을 떠나는 경우 서울까지 '타다' 서비스를 사용하고 부산에 내려서는 쏘카의 '카쉐어링' 차량을 활용한다. 이후 목적지 근처에서 가장 저렴한 주차장을 찾기 위해 '모두의 주차장' 서비스를 사용하고 '쏘카 앱'에서 예약한 장소에서 숙박을 해결하는 방식이다. 현재 쏘카의 플랫폼 앱 회원 수는 1000만명에 이른다.
차량관제시스템(FMS, Fleet Management System), 자율주행도 주목할만한 사업이다. FMS는 쏘카가 자체 개발한 시스템을 통해 차량의 위치·주행속도 등 주요 정보를 취합해 운영비용 절감·교통사고 예방 등 성과를 얻었다. 자율주행은 라이드플럭스와 협업, 시범사업을 진행하고 있으며 내년 본격적인 사업화에 나설 계획이다.
(출처=증권신고서)
상장 청사진도 눈에 띈다. 쏘카는 공모자금으로 성장동력 발굴에 나설 계획이다. 구체적으로 모빌리티 밸류체인(가치사슬)을 구축할 수 있는 타법인 취득 자금에 900억원을 사용한다. 또, 마이크로 모빌리티 서비스지역 확대·주차 플랫폼 고도화 등을 위해 335억원을 투자할 예정이다.
쏘카 관계자는 "많은 수의 이용자를 보유한 플랫폼을 운영하기 때문에 회원들을 통한 결합상품 판매·고객 추가 구매 등이 가능하다"며 "쏘카 앱이 플랫폼 기능을 통합한 슈퍼 앱으로 발전하고 있고 이를 통해 이용자의 이동 생활에 필요한 서비스를 더욱 원활하게 제공할 수 있을 것"이라고 말했다.
투자 배수 계산
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벤처캐피탈(VC)이 투자할 때 가장 중요하게 생각하는 것은?
Startup Valuation은 시리즈로 발간되고 있습니다.
(1) 초기기업이 투자받기 전 꼭 알아야 할 한 가지! [먼저 읽어보기]
(2) 스타트업 기업가치, 투자자들 앞에서 어떻게 표현해야 하죠? [먼저 읽어보기]
(3) 기업가치 정할 때, 실패를 줄이는 질문 3가지! [먼저 읽어보기]
(4) 기업가치평가법1_ 우리와 비슷한 기업, 그 기업의 가격은 얼마인가요? [먼저 읽어보기]
(5) 기업가치평가법2_ 우리 회사가 만들어낸 성과, 가치는 어떻게 매기나요? [먼저 읽어보기]
(6) 기업가치평가법3_ 기업가치를 조금 더 높일 수 있는 '리스크 완화 모델' [먼저 읽어보기]
(7) 기업가치평가법4_ 보다 빠르고 간편하게 기업가치를 산정하고 싶다면? [먼저 읽어보기]
벤처캐피탈, VC(Venture Capital). 어디서 한 번 쯤은 들어보셨죠? 경쟁력과 성장 가능성 있는 기업의 주식을 사는 형태로 투자를 집행하는 기업 또는 기업의 자본을 말합니다. 그 동안 금융 시장에서 기업가치 평가의 주된 주체는 벤처캐피탈이었습니다. 그래서 '벤처캐피탈 평가법(VC Valuation Method)'은 기업가치를 정하는 방법 중 꽤 익숙하고 잘 알려진 모델입니다.
제일 먼저 이 표현이 등장한 것은 하버드 비즈니스 스쿨 William 교수가 진행한 연구 자료입니다. '기업은 협상 중인 엔젤 투자자나 VC가 기대하는 수익을 만족시켜야 한다'는 아이디어가 씨앗이었어요.
그래서, 이 방법을 활용하기에 적합한 기업은 어느 정도 수익이 나고 있는 기업입니다. 앞에서 봤던 다른 모델들과는 다르게 창업가의 경험, 충성 고객들의 반응, 사업을 진행하면서 이뤄냈던 마일스톤 등은 전혀 고려되지 않아요. (물론, VC들이 투자를 할지 말지 결정할 때에 이런 요소들을 당연히 고려합니다. 다만 이 ‘방법’에 대해서는 원칙적으로 고려되지 않는다는 말이죠.)
Step by Step
1) 기본적으로 활용되는 계산식을 살펴봅시다.
벤처캐피탈 평가법은 투자를 집행하는 VC가 최종적으로 얼마나 투자금을 회수할지, 몇 배의 기대수익률을 달성할지에 초점을 맞춰야 합니다. 가장 기본적으로 활용되는 계산식은 다음과 같습니다.
오늘은 정 대표가 VC를 만나는 날입니다. VC에서 주로 활용하는 벤처캐피탈 평가법을 활용하겠죠? VC의 질문을 예상해보겠습니다.
정 대표님 기업의 현재 가치는 15억 정도 되시네요. 저희는 이번에 5억 정도 투자할게요.
5년 후에 400억 정도는 회수하리라 기대합니다.
기본 계산식에 수치를 대입하니 기대되는 ROI Multiple은 20배가 나오네요.
2) 엑싯 밸류는 어떻게 세팅할까요?
보통 엑싯 밸류 세팅하는 데에 활용되는 두가지 방법이 있습니다.
a. 산업군 동향 파악
정 대표가 운영하는 기업이 속해있는 산업군에 있는 기업들을 살펴보니, 약 2배 정도로 엑싯합니다. 엑싯하는 해에 예상되는 당기 순이익이 200억원이라면, 그 기업의 엑싯 벨류는 400억원이 됩니다.
b. 주당순이익지수 (PER: Price/Earnings Multiples) 활용
정 대표의 기업이 속해있는 산업군이 주로 적용하는 PER 값과 수익을 활용합니다. PER값과 수익, 둘을 곱해서 나오는 값이 엑싯 밸류가 됩니다.
| ▶︎ 산업군 PER 값: 10 ▶︎ 그 해 수익: 40억원 |
3) 투자 후 기업가치를 계산합니다.
엑싯 밸류가 400억으로 세팅되었으니, 투자자들의 기대수익을 만족시키기 위해서 투자 후 기업가치가 얼마로 세팅되어야 하는지 계산해봅시다. (눈치채신 분들은 아시겠지만, 이 식은 맨 처음 봤던 계산식에서 기대수익배수와 투자 후 기업가치 위치를 바꾼 계산식입니다)
| ▶︎ 엑싯 밸류(Exit Value): 400억 ▶︎ 기대수익배수: 20배 |
4) 투자 전 기업가치를 계산합니다.
처음에 익혔던 기업가치 기본 공식을 활용해 투자 전 기업가치는 얼마인지 계산해봅시다.
5) 투자자들이 소유하는 지분율을 계산합니다.
최종적으로, 투자금을 투자 후 기업가치로 나누면 지분율이 나옵니다.
이 방법은 향후 몇 년 안에 대표님의 기업이 얼마나 수익을 낼 수 있을지 실제로 예측할 수 있다는 가정 하에 활용하시는 것이 가장 좋습니다. 현재 수익이 아예 없는 상태이거나, 수익을 예상하기 어려운 시점이라면 VC들은 "400억원의 엑싯 밸류를 얻을 수 있다"는 대표님의 의견에 이의를 제기할 것이고, 기업가치를 조정하자고 협상을 하게 될거에요.
그리고 VC의 특성을 이해하는 것도 중요합니다. VC가 가장 원하는 것은 뭘까요? 당연히, 투자한 기업이 엄청 큰 수익을 내고 VC도 엄청 큰 투자 회수금을 얻는겁니다. 보통 VC들은 10배~20배의 수익률을 기대하거든요. 만약 이 계산 방식의 어느 단계에서든지 큰 허들이 있겠다고 느껴진다면, VC들은 투자하지 않을거에요.
사람들이 경력, 투자 배수 계산 커리어 관리를 하는 것처럼 VC도 똑같습니다. 10배, 20배수로 exit하게 되는 이력이 투자 포트폴리오에 실리게 된다면 그것만큼 좋은 일이 없겠죠.
그래서 투자 이후에도 기업들과의 긴밀한 관계를 이어나가게 되는 것입니다. VC들은 실제로 투자한 기업들이 이후에 어떻게 성장하고 있는지 그 과정을 직관적으로 보여줍니다. 자신들이 운영하는 소셜 미디어 채널을 활용해 기업의 좋은 소식들을 널리 알리기도 하고, 투자한 기업이 성장하는 데에 도움이 될 만한 사람이나 기관들을 연결시켜 주기도 합니다.
VC와의 투자를 앞두고 있는 대표님들에게 이전 편에서 소개되었던 VC Quick 방법과 이번 편에서 소개된 벤처캐피탈평가법이 도움이 되었으면 좋겠습니다.
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