양도소득세 (과세대상 및 양도성 여부)
이번에는 공인중개사 세법 과목의 양도소득세 부분 중 과세대상과 양도성 여부에 대하여 살펴보았다.
먼저 양도란 개인이 자산에 대한 등기 또는 등록과 무관하게 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자, 이혼 위자료 등을 통하여 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다.
양도소득세는 장기간에 걸친 자본이득의 실현에 대한 과세이므로 분류과세한다.
1. 양도소득세의 과세대상은 다음과 같다.
부동산 (토지 및 건물), 건물에는 구축물과 시설물이 포함된다. 그리고 부동산에 관한 권리는 부동산을 이용할 수 있는 권리와 취득할 수 있는 권리가 있는데, 전자에는 지상권, 전세권, 그리고 물권화 된 임차권 즉, 등기된 부동산 임차권이 있다.
후자에는 아파트 당첨권(분양권), 재개발 및 재건축 조합원 입주권, 토지상환채권, 주택상환채권, 그리고 부동산 매매에서 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리 등이 있다.
기타 자산으로는 사업에 사용하는 자산과 함께 양도하는 영업권, 토지 건물과 함께 양도하는 이축권 그리고 시설물을 배타적 또는 유리한 조건으로 이용할 수 있는 시설물 이용권(골프회원권, 주주회원권 등)이 있다.
2. 다음으로 양도로 보는 경우를 몇 가지 살펴보면 다음과 같다.
매매(경공매 포함), 교환, 현물출자, 대물변제, 이혼 위자료, 수용보상금 등이 있으며, 부담부증여의 경우에는 수증자가 채무를 인수하는 부분은 증여자의 양도로 보며, 채무를 제외한 부분은 수증자가 증여를 받은 것으로 본다. 채무를 인수하는 부분은 양도자가 부채에서 벗어나기 때문에 유상의 대가로 볼 수 있다는 점에서 이해할 수 있겠다고 본다.
단, 배우자 간 또는 직계 존비속간 부담부증여는 양도로 보지 않고 별다른 입증이 없다면 증여로 추정된다고 한다.
3. 반면에 소득세법에서 양도로 보지 않는 경우는 다음과 같다.
환지처분으로 지목, 지번이 변경되거나 보류지로 충당되는 경우는 양도로 보지 않으나, 매각 시는 양도로 본다.
채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결하는 것을 양도담보라고 하는데, 이는 양도로 보지 아니하나, 채무불이행으로 변제에 충당하게 되면 양도로 본다.
황금 부동산 정보
양도소득세 관련하여 새로운 정부 출범이후 변화하고 있습니다. 그래서 오늘은 양도소득세율과 비과세 조건 그리고 2022 양도소득세 개정 관련 정보등을 준비해 보았습니다.
양도소득세란?
양도소득세는 개인이 부동산(토지,건물) 혹은 주식과 같은 파생상품 매도, 분양권처럼 권리를 양도하여 생기는 이익에 세율을 부과하여 내는 세금을 의미합니다. 보통 양도소득세는 취득일부터 양도까지 보유한 기간동안 얻은 소득에 대해 과세를 하게 됩니다.
반대로 매도한 당시 소득이 발생하지 않거나, 오히려 손실이 난 경우에는 양도세를 내지 않습니다.
2022 양도소득세율
양도세를 정확하게 계산하기 위해서는 양도소득세율을 먼저 확인하셔야합니다. 다소 복잡할수도 있겠지만, 기본세율부터 하나하나씩 살펴보도록 하겠습니다.
클릭시 확대됩니다.
기본세율
우선 기본세율을 살펴보면, 1200만원 이하는 6% 세율부터 시작되며 누진공제는 따로 없습니다. 각 구간별 세율과 누진공제는 아래와 같습니다.
- 1200만원 이하, 6% 세율, 공제 없음
- 4600만원 이하, 15% 세율, 108만원 누진공제
- 8800만원 이하, 24% 세율, 522만원 공제
- 1.5억원 이하, 35% 세율, 1490만원 공제
- 3억원 이하, 38% 세율, 1940만원 공제
- 5억원 이하, 40% 세율 2540만원 공제
- 10억원 이하, 42% 세율 3540만원 공제
- 10억원 초과, 55% 세율 6540만원 공제
부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산
21년도 6월 이후부터는 토지,건물 부동산에 관한 권리는 보유기간 1년 미만은 50% (입주권은 70%), 2년미만은 40% (입주권은 60%), 분양권은 기본적으로 60%(보유기간 1년미만시 70%) 과세됩니다.양도소득세
다주택자 중과세율
다음은 다주택자 양도소득세 중과세율을 살펴보시겠습니다. 2주택자이상부터 다주택자 중과세율을 적용받으며, 조정대상지역/일반지역의 보유기간에 따라 세율이 나뉩니다.
비사업용 토지 또한 지정지역/일반지역의 보유기간에 따른 상이한 세율을 적용받습니다.
클릭시 확대됩니다.
양도소득세 비과세 조건
양도소득세가 비과세 되는 조건을 살펴보겠습니다. 1세대 1주택 기준으로 양도일 현재 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세가 면제됩니다.
다만 실지거래가액 12억원 초과시에는 고가주택으로 인정되어 비과세 조건에 해당하지 않습니다.
또한 주택 보유 날짜에 따라 조건이 달라지니 위 표를 꼼꼼하게 확인해보시기 바라며, 장기보유특별공제 세율은 아래 첨부해드리겠습니다.
2022 양도소득세 개정
1. 다주택자 양도소득세 중과 1년 한시 배제
-기존 방침-
1. 조정지역내 2주택 이상 소유자가 양도시 중과세율 적용 및 장특공 혜택을 받지 못했음.
2. 기본세율(6~45%) 2주택자, 20% 3주택 이상 30% / 최고세율 적용시에는 82.5%까지 양도소득세 적용받았음.
3. 장기보유특별공제는 다주택자의 경우 조건을 채워도 혜택받지 못했음.
1. 조정지역내 보유기간 2년 이상 주택을 23년 5월 9일까지 양도할 경우 기본세율 적용 및 장기보유 특별공제 적용.
2. 주택 보유수 관계없이 2년 보유조건 충족시 일반세율(6~45%) 적용을 받게 된다. 즉 중과세율 적용 x.
3. 다주택자의 경우에도 보유기간 3년 이상시 장특공 혜택 받을 수 있음. 다만, 최대 30% 까지만.
2. 1세대 1주택 양도세 비과세 보유, 거주기간 제도 변경
-기존 방침-
1. 1가구 1주택자의 경우 양도일 기준으로 2년 이상 보유,거주시 12억 비과세 받을 수 있었다.
하지만 다주택자는 1주택 제외한 모든 주택을 매도한 이후 최종 1주택이 된 시점으로 부터 재기산 하였음.
주택수와 상관없이 주택 실 보유,거주 기간으로 계산하여 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있게 되었음.
단, 조정지역내 주택은 2년 거주조건 경우 2017년 8월 3일 이후 취득한 경우에만 해당하게 됩니다. 그 이전에 취득한 주택의 경우에는 2년 보유만 해도 비과세를 인정받을 수 있습니다.
3. 일시적 1가구 2주택 양도소득세 양도소득세 요건 완화
기존주택만 신규주택 취득일로부터 2년내 매도하면 됨.
세대원 모두 신규주택으로 전입해야 하는 조건은 사라졌다.
이상으로 2022 양도소득세율과 비과세 조건 그리고 새로 개정된 양도소득세에 대한 내용을 모두 살펴보았습니다. 양도소득세 계산기는 홈택스에서 자세하게 알아보실 수 있습니다.
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양도소득세
해외 주식투자자를위한 양도소득세 깔끔하게 정리하기
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해외주식 투자자가 꼭 확인해야할 양도소득세에 대해서 공부및 정리후 나만의 노하우와 지식을 공유한다.
1. 양도소득세에 대해서 알아본다.
2. 해외주식관련 양도소득세에 대해서 알아본다.
3. 양도소득세관련 나만의 생각을 정리해본다.
FIRST STORY
우선, 양도소득세에 대해서 간단하게 정리해보려고 하는데요..
양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.
양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다.
따라서 부동산 등의 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
그럼, 양도소득세의 과세대상에 대해서 알아볼까요?
주식같은 경우, 대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식 및 비상장주식을 말하는데요.
보통 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권이 포함됩니다.
그리고, 파생상품 또한 양도소득세 과세대상인데요..
1. 국내외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품
2. 차액결제거래 파생상품(CFD)
4.국외 장내 파생상품
5. 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품이 포함됩니다.
(아무튼, 여기에 우리가 오늘 알아볼 해외 주식도 포함되겠죠?)
그럼 해외주식관점으로 양도소득세를 다뤄보겠습니다.
SECOND STORY
해외주식을 매도해서 얻은 소득에 매겨지는 세금을 우리는 양도소득세라고 부르는데요.
(단, 주의해야할 점 2가지를 말씀드리자면요)
1. 보유주식의 주가가 올라서 평가수익률이 높더라도, 아직 매도하지 않았다면 양도소득에 포함되지 않습니다.
2. 양도소득세를 계산하는 기준은 "판매체결일" 아니라, "결제일" 입니다.
보통 해외주식 매매체결 후 결제가 완료되기까지는 4영업일이 소요되는되요
(만약, 12월 31일에 주식을 매도해도 실제 결제가 이뤄지는것은 1월 5일이라고 보시면 됩니다. )
그런데 소액투자자도 양도세를 내야할까요??
해외주식의 경우 양도소득세는 양도소득(판매수익)이 250만원을 초과하시는 분들에 한해서 매겨집니다.
이 경우 양도소득은 모든 증권계좌의 매도해서 얻은 판매수익을 합한 금액으로 계산해야 하고요..
물론 250만원까지는 기본공제고요.
(만약 2022년 한해동안의 양도소득이 250만원 미만이라고 한다면, 양도소득세는 내지 않으셔도 됩니다. )
그럼, 세율은 어떻게 될까요?
위에서 제가 말씀드렸던 것과 같이 250만원은 기본공제된다고 아실텐데요.
결과적으로 양도소득세는 양도소득 총액에서 250만원을 뺀 금액에 매겨지게되고요..
(이를 우리는 "양도소득 과세표준" 이라고 부릅니다.)
암튼 양도세 구하는 공식을 보자면요 아래와 같은데요.
= (양도소득총액 -250만원) X 20%
+ 추가적으로 지방소득세(양도소득세의 10%)가 별도 추가됩니다.
2022년 해외주식으로 한해동안 총 1000만원의 양도소득을 얻은 투자자가 2023년 5월 31일까지 내야할 양도소득세는 얼마가 될까요?
위의 공식으로 계산을 간단하게 해보자면.
해외주식 양도소득세 = (1000만원 - 250만원) X 20% = 750만원 X 0.2 = 150만원(지방소득세 15만원 별도추가)
(결과적으로 총 165만원을 내야하겠네요..)
이쯤에서 아래와 같이 2가지 문의사항이 있을 수 있습니다.
1. 만약 자신이 해외주식을 통해서 수익을 냈지만, 신고를 하지 않았다면 어떻게 될까요?
기간내(~5월31일)에 신고하지 않을 경우 "무신고 가산세"를 내야하고요무신고 가산세는 "신고하지 않은 양도소득세(무신고 납부세액)"의 20% 라고 하네요.
2022년부터 바뀌는 ‘부동산 양도소득세’ 요점 정리 결정판
2022년부터 총부채원리금상환비율(DSR) 강화 등 레버리지 규제 조치가 새롭게 이뤄지고 양도소득세 , 상속세 등과 같은 세제 부문에도 새로운 제도와 규제들이 도입될 예정입니다. 2022년에 새롭게 도입되거나 변경 · 시행되는 부동산 제도는 다음과 같습니다.
이미지 출처 - 직방(경기신문 캡쳐)
이번 포스팅에서는 2022년 새롭게 바뀌는 부동산 제도 중에서 관련 부분을 집중적으로 알아보려고 합니다. 그럼 이제 시작해 볼까요?
a. 조합원 입주권 취득 대상 및 대체 주택 양도세 비과세 대상 정비사업 범위 양도소득세 확대
b. 조합원 입주권 양도소득세 비과세
c. 고가 상가주택 , 주택 부분만 양도소득세 비과세 적용
d. 주택의 부수토지 범위 조정
e. 상생임대인 양도소득세 비과세 실거주 요건 완화
f. 토지 양도소득세 강화
a. 조합원 입주권 취득 대상 및 대체 주택 양도세 비과세 대상 정비사업 범위 확대
이미지 출처 - 땅집고
- 2022 년 1 월부터 조합원입주권 취득 대상 및 대체주택 양도세 비과세 대상 정비사업 범위가 확대됩니다 .
조합원입주권을 취득할 수 있는 정비사업의 범위, 정비사업 기간 중 거주를 위해 취득한 대체 주택의 1 가구 1 주택 양도소득세 비과세 대상의 범위에 자율주택정비사업, 가로주택정비사업 , 소규모재개발사업 이 추가됩니다 .
기존에는 도시 및 주거환경정비법에 따라 재개발 · 재건축 사업과 소규모 정비법의 조합원만 대체 주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있었습니다 .
2022 년 1 월 시행 이후 취득한 조합원 입주권부터 적용하며 , 시행 전에 취득한 조합원 입주권의 양도소득세 비과세 요건에 대해서는 종전의 규정에 따르게 됩니다 .
b. 조합원 입주권 양도소득세 비과세
- 2022 년 1 월부터는 조합원 입주권 양도 시 비과세 적용 범위를 강화됩니다 .
재개발 · 재건축 조합원으로 입주권을 보유한 상태에서 분양권을 취득하게 된 경우 , 기존 입주권을 처분하면 2021 년까지는 비과세 혜택을 받을 수 있었지만 , 2022 년부터는 비과세 혜택을 받을 수 없습니다 .
즉 2022 양도소득세 년 이후 조합원 입주권을 취득한 사람이 이후 분양권을 추가로 취득하게 되면 조합원 입주권 비과세 특례 대상에서 제외되는 것입니다.
조합원이 다른 주택은 물론 조합원 입주권 및 분양권도 보유하지 않은 경우에만 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다 .
이 개정 세법은 입주권과 분양권을 함께 보유한 사람이 혜택을 보는 것을 막아 다른 다주택자와의 형평성 제고 측면에서 합리적인 조치라는 평가입니다 .
c. 고가 상가주택 , 주택 부분만 양도소득세 비과세 적용
- 고가 상가주택의 양도소득세 비과세 혜택도 축소됩니다 .
2021 년까지는 1 가구 1주택자가 상가주택을 양도할 경우 주택면적이 상가면적보다 크면 건물 모두 주택으로 인정해 1 가구 1주택 양도세 비과세가 적용되었습니다 .
하지만 양도소득세 고가주택을 판단하는 기준이 12 억으로 상향되면서 2022 년 1 월부터는 12 억을 초과하는 고가의 상가주택을 처분할 경우에는 주택 면적과 상가면적 상관없이 주택부분에만 비과세 적용되고 , 장기보유특별공제는 최대 80% 까지 적용됩니다 . 12 억 원이 넘는 상가주택은 상가 부분이 무조건 과세 대상이 되면서 비과세 적용이 안되고, 장기보유특별공제도 최대 30% 까지만 가능합니다 .
단 , 12 억 원 이하의 상가주택은 기존대로 1 가구 1주택 양도세 비과세가 적용됩니다 .
d. 주택의 부수토지 범위 조정
이미지 출처 - 직방
- 2022 년부터 수도권 도시지역에 위치한 주택의 양도소득세 비과세 혜택이 축소됩니다 .
기존에는 수도권 도시지역에서 양도소득세 비과세가 적용되는 1 세대 1주택 부수토지의 범위가 용도지역 구분 없이 주택 정착 면적의 5 배까지 인정되었습니다. 하지만 2022 년 양도 분부터는 수도권 도시지역 중 주거 · 상업 · 공업지역은 주택 정착면적의 3 배 , 수도권 녹지지역은 5 배까지만 비과세 혜택이 부여됩니다 . 이 배율을 초과한 토지는 주택 부수토지가 아닌 비사업용 토지로 판단해서 양도소득세를 계산해야 합니다.
예를 들어 수도권에 125 평 토지에 25 평 단층 주택 한 채를 보유한 경우 , 2021 년까지는 125 평 전체를 주택의 부수토지로 인정받아 비과세 혜택을 받을 수 있었지만 , 2022 년부터는 주택의 정착면적의 3 배 , 즉 75 평 (25*3=75) 만 주택의 부수토지로 인정되고 , 나머지 50 평은 일반 토지로 인정되어 양도소득세가 과세됩니다 .
e. 상생임대인 양도소득세 비과세 실거주 요건 완화
이미지 출처 - 머니투데이
- 상생임대인 양도소득세 비과세 특례 적용을 위한 실거주 기간을 2 년 → 1 년으로 완화하고 , 상생임대인 인센티브 제도 대상에 신규 계약까지 포함됩니다 .
이로써 집주인이 기존 계약 종료 이후 다른 임차인과 신규 임대차 계약을 체결하면서 임대료를 이전 계약 대비 5% 이내로 인상 ( 유지 · 인하도 포함)해도 상생임대인으로 인정받을 수 양도소득세 있습니다 .
정부는 2022 년 경제정책방향 발표 시점인 2021 년 12 월 20 일부터 올해 2022 년 12 월 31 일까지의 계약분에 대해 이 같은 완화 기준을 적용한다고 밝혔습니다 .
이는 2020 년에 임대차 3법 시행 직후 임대차 계약 갱신 청구권을 행사한 임차인들이 임대 2 년째가 되는 2022년 대거 인상된 신규 계약을 체결하는 등 부작용을 우려하여 내놓은 것으로 보입니다.
현행법상 1 세대 1주택자는 양도일 기준으로 2 년 이상을 보유하면 양도세 비과세 요건을 충족하지만 , 조정대상지역의 경우 실거주 2 년 요건도 채워야 합니다 .
갱신 청구권으로 임차인이 한 주택에서 거주할 수 있는 최소 기한이 2 년에서 4 년으로 연장되면서 임대인이 양도세 비과세 특례 상 실거주 요건을 채우기가 더 어려워지자 해당 비과세 요건을 채우기 위해 실거주를 이유로 임차인을 내보내는 사례가 최근 증가하였습니다. 정부는 이런 문제를 해결하고자 상생임대인 (1 주택자 ) 에게는 1 년만 실거주해도 양도세 비과세 혜택을 주는 방안과 함께 새 임차인과 체결하는 새로운 임대차 계약도 상생임대인의 범위에 포함시키면서 신규 계약이라도 임대료 인상률을 5% 이내로 제한하여 전체 임대차 시장 안정 효과를 볼 수 있을 것으로 예상됩니다 .
f. 토지 양도소득세 강화
이미지 출처 - 한경
- 2022 년부터 토지 투기 방지를 위해 토지 양도소득세가 대폭 강화됩니다 .
1 월부터 단기 보유 토지에 대한 양도소득세 중과세율이 인상되어 토지를 1 년 미만 보유할 경우 50% → 70% 로 , 2 년 미만 보유할 경우에는 40% → 60% 로 세율이 올라갑니다 .
비사업용 토지의 기본 세율 (6~45%) 에 가산되는 중과세율을 10% → 20% 로 인상되며 , 최대 30% 까지 적용되던 장기보유특별공제도 없어집니다 .
주말농장용 농지는 사업용 토지에서 제외됩니다 . 일반 농지처럼 재촌자경 ( 농촌에 살면서 스스로 경작)하지 않으면 양도세 중과세율이 적용되는 비사업용 토지로 취급되어 과세 대상이 되는 것입니다 . 통상적으로 지목에 맞는 직업을 갖고 있느냐에 따라 사업용 · 비사업용 토지가 구분되는데 직장인이 주말농장용 농지를 소유하고 있다면 비사업용 토지로 분류되는 것이 맞다는 것이 기획재정부에서는 설명입니다 .
이번 포스팅에서는 2022년 새롭게 바뀌는 부동산 제도 중에서 와 관련된 제도들을 하나씩 살펴보았습니다. 해가 바뀌면서 여러 제도에 걸쳐서 양도소득세 비과세 정책들이 변경되었기 때문에 기존에소유하고 있던 토지나 주택 등을 양도할 계획이 있으셨던 분들이라면 새롭게 바뀐 세율이나 비과세 혜택 등을 따져보는 것만으로도 머리가 아플 수 있을 것 같습니다. 그런 분들께 이 포스팅이 도움이 되었기를 바라며 이만 글을 마칩니다. 그럼 모두 부자되세요~💰
양도소득세율 총 정리(21년6월1일 이후, 1주택 ,2주택, 3주택)
양도소득세썸네일
주택 양도소득세 관련하여 비과세, 양도소득세 납부요건, 양도소득세 납부금액, 양도소득세율 등 양도소득세에 관련하여 누구나 이해할 수 있도록 아주 쉽게 설명해보겠습니다. 천천히 따라와 주세요.
1가구 1주택
1가구 1주택 먼저 설명을 하도록 하겠습니다. 다주택자라도 1 주택 설명을 들으신 후 아래 다 주택 관련한 설명을 보시길 추천드립니다.
■ 비과세 및 양도소득세 조건
비과세란 양도소득세를 납부하지 않아도 된다는 것이고, 양도소득세란 주택을 판매할 때 시세차익에 대한 소득세를 부과하는 것을 양도소득세 말합니다.
□ 양도소득세 비과세 요건
주택의 경우 양도소득세 비과세 요건은 두 가지가 있습니다.
- 2년 보유(2017년 8월 3일 이전 취득한 주택) 또는 2년 보유+2년 거주(2017년 8월 3일 이후 취득 주택)를 했을 때
- 양도 가격이 9억 원 미만(추후 12억 미만으로 변경 예정)
※ 2017년 8월 3일에 대한 적용 시점은 잔금일과 등기일 중 빠른 날짜입니다.
□ 양도소득세를 부과하는 경우
1가구 1주택이더라도 양도소득세를 납부해야 하는 두 가지 경우가 있습니다.
- 2년 보유(2017년 8월 3일 이전 취득한 주택) 또는 2년 보유+2년 거주(2017년 8월 3일 이후 취득 주택)를 하지 않았을 때
- 양도 가격이 9억 원(추후 12억 원 변경 예정) 이상일 경우 초과분에 대해 과세
※ 2017년 8월 3일에 대한 적용 시점은 잔금일과 등기일 중 빠른 날짜입니다.
■ 양도소득세 계산 방법
양도소득세 계산방법은 일단 양도소득세 계산 공식을 먼저 확인하고, 해당 내용을 하나씩 설명하고 예를 들어 이해할 수 있도록 글을 작성해 보겠습니다.
□ 양도소득세 계산 공식
양도소득세를 납부할 때는 양도소득세 + 지방세를 납부해야 합니다. 양도소득세 공식은 양도 과세표준을 먼저 구한 후 양도 과세표준에 과세표준세율을 곱한 것이 양도소득세입니다. 이를 통해 나온 양도소득세에 10%가 지방세입니다. 용어 및 계산방법을 하나씩 설명해 보겠습니다.
과세대상 양도차익 - 장기보유 특별공제액 - 양도소득세 기본공제 = 양도 과세표준
양도 과세표준 X 과세표준 세울 - 누진공제액 = 양도소득세
양도소득세 X 0.1 = 지방세
양도소득세 + 지방세 = 총 세금 납부액
□ 과세대상 양도차익
과세대상 양도차익 공식입니다. 여기서 양도차익이란 "주택을 구매한 가격 - 매도할 때의 가격"입니다.
양도가액이란 "주택을 매도할 때의 가격"입니다.
즉 주택을 5억에 구입해서 15억에 판다고 가정해보면 양도차익은 15억-5억 = 10억, 양도가액은 15억이며 과세대상 양도차익은 10억X(15억-9억)/15억= 4 억입니다
□ 장기보유 특별공제액
장기보유 특별공제란 1 주택자에게 양도소득세가 발생했을 때 장기간 보유 및 장기간 거주했을 때 양도소득세를 감면해주는 것을 말합니다. 장기보유 특별 공재액은 1 주택자에게만 해당되며 다주택자에게는 해당사항이 없습니다.
장기보유 특별공제액은 두 가지로 나눠 계산할 수 있습니다.
- 2년 거주를 하지 않을 경우
주택을 보유한 지 3년이 되면 1년에 2%씩 공재를 해줍니다. 즉 거주 없이 10년 보유만 했다면 20% 공재를 해줍니다.
1년 거주당 4%, 1년 보우당 4% 각각 최대 40%까지 공재를 해줍니다. 10년 보유, 10년 거주를 했다면 각각 40% 공재를 받아 총 80% 공재를 받을 수 있습니다.
□ 양도소득세 기본공제
양도소득세 기본공제는 한해 1인당 최대 250만 원까지 받을 수 있습니다. 따라서 부부 공동명의 주택은 총 500만 원의 공재를 받을 수 있습니다.
□ 양도소득세율 및 누진공제액 표
양도소득세율은 주택 보유기간이 2년 이상일 때 6~45%이며, 주택 보유기간이 1년 미만이면 70% 주택 보유기간이 2년 미만이면 60%입니다.
| 주택보유기간 | 과세표준액(원) | 세율%) | 누진공제액 |
| 2년이상 | 1,200만원이하 | 6 | 0원 |
| 1,200만원 초과~4,600만원이하 | 15 | 108만원 | |
| 4,600만원 초과~8,800만원이하 | 24 | 522만원 | |
| 8,800만원 초과~1억5,000만원이하 | 35 | 1,490만원 | |
| 1억5,000만원 초과~3억이하 | 38 | 1,940만원 | |
| 3억 초과~5억 이하 | 40 | 2,540만원 | |
| 5억 초과~10억 이하 | 42 | 3,540만원 | |
| 10억초과 | 45 | 5,040만원 | |
| 1년미만 | 70 | ||
| 2년미만 | 60 |
□ 지방세
지방세는 양도소득세의 10%를 납부하면 됩니다.
□ 양도소득세 계산 예
아래와 같은 조건에 양도소득세를 계산해 보겠습니다.
- 주택 구매 금액 : 5억 원
- 주택 매도 금액 : 15억 원
- 보유 : 5년, 거주 : 5년
- 개인명의
양도 과세표준 = 과세대상 양도차익 - 장기보유 특별공제액 - 양도소득세 기본공제
양도소득세 = 양도 과세표준 X 과세표준 세울 - 누진공제액
지방세 = 양도소득세 X 0.1
총 세금 납부액 = 양도소득세 + 지방세
과세대상 양도차익 = 10억X(15억-9억)/15억= 4억 원
5년 거주 : 20% 감면, 5년 보유 20% 감면 = 40% 감면
과세대상 양도차익인 4억 원에 40% => 4억 원 X0.4 = 1억 6천만 원
양도소득세 기본공제 = 개인명의이기 때문에 한해에 한번 250만 원 감면
- 양도 과세표준 = 4억 원 - 1억 6천만 원 - 250만 원 = 2억 3천750만 원
- 양도소득세 = 2억 3천750만 원 X 0.38 - 1,940만 원 = 70,850,000만 원
- 지방세 = 70,850,000만 원 X 0.1 = 7,085,000원
- 총 세금 납부액 = 양도소득세 + 지방세 = 77,935,000원
다주택
다주택자는 비과세 조건은 없으며 양도소득세를 납부해야 하며, 조정지역과 비조정지역에 따라 양도소득세를 납부하는 금액이 다릅니다.
■ 양도소득세 계산방법
양도소득 과세표준 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 양도소득 기본공제
양도소득세 = 양도소득 과세표준 X 과세표준세율 - 누진공제액
지방세 = 양도소득세 X 10%
□ 양도가액
□ 취득가액
□ 필요경비
취득세, 중개수수료 등이며, 주택을 매수 매도할 때 추가적으로 들어가는 비용을 말하며, 인테리어 비용은 새시와 보일러 등에 대해서만 가능합니다. 도배나 장판은 필요경비에 포함되지 않습니다.
□ 양도소득 기본공제
□ 과세표준세율 및 누진공제액 표
- 비조 정대상 내 주택 매각
| 주택보유기간 | 과세표준액(원) | 세율%) | 누진공제액 |
| 2년이상 | 1,200만원이하 | 6 | 0원 |
| 1,200만원 초과~4,600만원이하 | 15 | 108만원 | |
| 4,600만원 초과~8,800만원이하 | 24 | 522만원 | |
| 8,800만원 초과~1억5,000만원이하 | 35 | 1,490만원 | |
| 1억5,000만원 초과~3억이하 | 38 | 1,940만원 | |
| 3억 초과~5억 이하 | 40 | 2,540만원 | |
| 5억 초과~10억 이하 | 42 | 3,540만원 | |
| 10억초과 | 45 | 5,040만원 | |
| 1년미만 | 70 | ||
| 2년미만 | 60 |
- 조정대상 내 주택 매각
- 2 주택자 = 아래 표의 세율에 +20%
- 3 주택자 = 아래 표의 세율에 +30%
□ 지방세
□ 양도소득세 계산 예
아래와 같은 조건에 양도소득세를 계산해 보겠습니다.
- 2 주택 보유자
- 주택 구매 금액 : 5억 원(필요경비 포함)
- 주택 매도 금액 : 15억 원
- 비조정대상지역
- 개인명의
- 양도소득 과세표준 = 15억 - 5억( 취득가액+필요경비 ) - 250만 원 = 9억 9천750만 원
- 양도소득세 = 9억 9천750만 원 X 42% - 3,540만 원 = 383,550,000원
- 지방세 = 383,550,000원 X 10% = 38,355,000원
- 총 세금 납부액 = 양도소득세 + 지방세 = 383,550,000원 + 38,355,000원 = 421,905,000원
※ 조정대상지역일 경우 과세표준세율이 42%가 아닌 42%에 20%를 더해 62%로 계산해야 합니다.
저는 해당 분야의 전문가가 아닙니다. 해당 내용은 참고만 하시기 바라며, 보다 전문적인 내용이나 실질적인 도움이 필요하다면 전문가와 상담을 받아보시기 바랍니다. 감사합니다.
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